こんにちは！
今回は「オーナーチェンジ物件」についてお伝えしていきます。
「オーナーチェンジ物件」、投資用物件をお探しの方はよく耳にする言葉だと思いますが、こちらは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことのいいます。「不動産投資に興味があるけど、新築は高いし、中古はリフォームが面倒…」といった方や、不動産投資初心者の方にはぜひご検討頂きたい条件です。
それでは、基本的な部分とメリットデメリットについて見ていきましょう。
⚪︎オーナーチェンジ物件ってどんなもの？
先程の前置きでも触れましたが、オーナーチェンジ物件とは、「賃借人が入居したままの状態で売買される不動産」を指します。
一般の中古物件は空室状態で引き渡され、購入後に入居者を募集する必要があります。対して、オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸契約中の入居者がいる状態で売買されるため、家賃収入がすぐに得られるのが大きな特徴です。
物件のタイプは、マンションの一室からアパート一棟、商業ビルなど多岐に渡ります。
⚪︎オーナーチェンジ物件のメリット
・すぐに家賃収入が入る
空室期間がなく、購入直後から収益が発生。ローン返済にもあてやすく、投資効率が高まりやすいです。
・入居者募集の手間が不要
すでに入居中なので、広告費や仲介手数料、リフォームなどの初期費用の抑制効果が期待できます。
・家賃実績があるため収益予測しやすい
賃貸契約書を確認すれば、家賃・契約期間・敷金などの情報を事前に把握可能。利回り計算もしやすいです。
・融資が通りやすいケースも
家賃収入が確定しているため、金融機関の審査が有利になる場合があります。
⚪︎デメリットにも注意が必要
・入居者を選べない
契約中の入居者を引き継ぐため、属性や生活態度などを選ぶことはできません。
・家賃の見直しが難しい
相場より家賃が安くても、契約期間中は勝手に値上げできず、収益改善には時間がかかることも。
・内部の状態が確認しづらい
入居中のため内覧できない場合もあり、設備の劣化や修繕履歴が不明なこともあります。
・トラブルを引き継ぐ可能性
前オーナーと入居者との間に問題があった場合、その対応を引き継ぐリスクもあります。
・自己使用はできない
投資用物件のため、購入後すぐに自分で住むことはできません。住み替え目的なら注意が必要です。
⚪︎購入前にチェックすべきポイント
オーナーチェンジ物件を選ぶ際は、以下の点をしっかり確認しましょう。
賃貸契約書：家賃、契約期間、敷金などの内容
入居者情報：可能な範囲で支払い実績や属性を確認
物件管理状況：修繕履歴や管理会社の有無
地域の家賃相場：現在の家賃が市場と比べて妥当か
将来の出口戦略：売却する際の計画も見据えて判断
いかがでしたでしょうか？
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに収入が得られる、初心者の方でも手が出しやすいなど、魅力的な投資手段です。ただし、入居者を選べない・契約内容を引き継ぐなどの制約もあるため、事前の情報収集と契約書の確認が非常に重要になってきます。
不安がある場合は、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、リスクを把握して慎重に判断しましょう。
収益物件のご検討でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆