近年、不動産投資を資産形成の選択肢として始める方が増えています。
一方で、意外と見落とされやすいのが「もし将来、離婚になった場合、この投資物件はどう扱われるのか？」という点です。離婚が決まると、夫婦で築いた財産を公平に分け合う「財産分与」が行われます。このとき、投資用不動産も分与対象になることが多いため、事前に仕組みを理解しておくことで慌てず冷静に判断できます。
◯財産分与の基本：名義ではなく「どう形成されたか」
財産分与では、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた「共有財産」が対象となります。ここで重要なのは、名義人が夫か妻のどちらなのかではなく、購入資金やローン返済の原資がどこから出たかです。たとえ物件の名義が片方であっても、共働きの収入や家計の貯金から支払っているのであれば、それは夫婦で築いた財産と見なされます。
一方、「特有財産」と呼ばれる、結婚前から持っていた財産や相続や贈与で受け取ったものなどは、原則として分与の対象になりません。この区別が、不動産投資にもそのまま適用されます。
◯投資用不動産が「分与の対象になる」典型的なケース
次のような場合は、財産分与の対象となる可能性が高いです。
| ケース | 理由 |
| 婚姻期間中に購入 | 夫婦で築いた収入を元に購入したと見なされるため |
| 夫婦の収入でローンを返済 | 内助の功（支える役割）も貢献とみなされる |
| 賃料収入や売却益がある | その利益も夫婦で築いた資産という考え方 |
初心者の方は特に「名義＝所有者＝自分の財産」と思いがちですが、離婚では「誰が負担したか（夫婦協力の有無）」が大きな判断材料となります。
◯一方で対象外となるケース
以下に該当する場合は、特有財産として扱われやすくなります。
| ケース | ポイント |
| 婚姻前に購入 | 原則として特有財産。ただし婚姻後の返済部分は共有に含まれる可能性あり |
| 相続・贈与で取得 | 婚姻期間中でも夫婦協力とは無関係 |
| 特有財産を原資に購入 | 婚前の貯金などを使った場合も同様 |
ただし、例外がある分だけ判断が複雑になりやすく、トラブル防止には「資金の出どころ」を説明できることが重要になってきます。
◯実際どう分ける？主な3つの方法
不動産は預金のように半分ずつ分けられないため、次のいずれかの形で調整します。
| 方法 | 内容 | 特徴 |
| 換価分割 | 売却して現金を分ける | 最も公平でトラブルが少ない |
| 代償分割 | 一方が物件を引き取り、相手に現金を支払う | 投資を続けたい人向け |
| 現物分割 | 名義を持分で共有に | 離婚後も関係が続くため非推奨 |
初心者の方がよく迷うのは「評価額」ですが、実務では時価−ローン残債＝純資産という考え方が一般的です。
◯特に注意しておきたいポイント
・不動産の評価額
業者によって査定額は大きく差が出ることがあります。必要に応じて複数社に依頼するのが安心です。
・ローン残債の扱い
オーバーローン（ローン＞評価額）の場合、資産価値はゼロと扱われることがあります。
・証拠としての資金の流れ
「いつ・どこから・いくら」支払われたかが説明できると、立場が明確になりやすいです。
◯いまからできる将来のトラブルを避ける準備
離婚を予定していなくても、資産管理の観点で以下を整えておくと安心です。
・ローン返済の出どころ（家計？個人収入？）
・頭金や購入資金の内訳（婚前資金かどうか）
・賃料収入の家計管理（どこに入れているか）
・契約書やローン明細の保管
これは離婚対策というよりも、「自分の資産状況を説明できる」投資家としての基本姿勢にもつながります。
投資用不動産は、婚姻期間中に夫婦の協力によって形成・維持された場合、原則として財産分与の対象になります。名義だけで判断されるわけではないため、「夫（妻）名義だから自分には関係ない」と思い込まず、資金の流れや返済の実態で考えることが大切です。
早めに情報を整理しておけば、万が一のときにも冷静に判断でき、不要な争いを防ぐことができます。将来の不安をなくすためにも、普段から「資金の出どころ」と「契約内容」を把握しておくことをおすすめします。
資産状況の確認などについてのお問い合わせは、ぜひコンサルもできる弊社までお気軽にお問合せください！(^_−)−☆