こんにちは！ 今回は、不動産投資の中でも近年注目度が高まっている「賃貸併用住宅」について、その活用方法を投資家目線で解説していきます。
賃貸併用住宅といえば、これまでは「マイホームを持つための工夫」というイメージを持つ方が多かったかもしれません。しかし、実はこれこそ 不動産投資家の資金調達効率・節税・キャッシュフロー・出口戦略を大きく底上げする強力な投資スキーム です。
本記事では、「賃貸併用住宅を不動産投資にどう活かせるか？」をテーマに、そのメリットと注意点を整理してお伝えします。
◯ 不動産投資家にとって賃貸併用住宅が有利な理由
1. 住宅ローンを使える最強クラスの資金調達スキーム
最大の魅力は、自宅部分が建物全体の50％超（金融機関によっては9割超）であれば住宅ローンが使える可能性が高いという点です。
住宅ローンは一般的な不動産投資ローンと比較して
・金利が圧倒的に低い
・返済期間が長い
・審査基準が緩やか
といった特徴があり、投資効率が飛躍的に向上します。
不動産投資家にとって、これは自己資金を抑えて長期運用できる「別枠の資金調達ツール」として、活用できる非常に強力な手法です。
2. 家賃収入が返済をカバーし、投資家のキャッシュフローを最大化
賃貸部分から得られる家賃収入によって、住宅ローンの返済額を大きく相殺できます。
その結果、
・自宅の実質住居費がほぼゼロ
・手元資金を他の不動産投資へ再投入できる
・ローン残債が確実に減り、資産形成スピードが加速
というメリットが得られます。
「実質負担を抑えながら土地＋建物を取得できる」点は、他の不動産投資スキームにはない魅力です。
3. 税制優遇が使える＝不動産投資として非常に強力
通常の投資用不動産では使えない
・住宅ローン控除
・固定資産税軽減措置
などが、一定条件を満たすと賃貸併用住宅でも利用できます。
特に住宅ローン控除はキャッシュイン増加につながるため、不動産投資家にとって見逃せない節税システムと言えます。
◯ 不動産投資として賃貸併用住宅を使う際の注意点
1. エリア選定は「満室前提」で慎重に
賃貸部分が空室になると、キャッシュフローが崩れます。
そのため、
・家賃相場
・ターゲット層（単身／ファミリー）
・将来の賃貸需要
・新築プレミアム消失後の賃料下落リスク
などを入念にシミュレーションする必要があります。
2. 自宅と賃貸部分の設計は“資産価値×快適性”で判断
賃貸併用住宅は「投資物件＋自宅」という性質上、
・生活動線の分離
・遮音性の確保
・需要のある間取り設計
が重要になります。
投資価値と居住性を両立させることが、将来の出口でも有利に働きます。
3. 出口戦略を明確にしておくことが重要
賃貸併用住宅は出口戦略が非常に柔軟で、
・将来自宅部分も賃貸にしてフル賃貸化
・売却（自宅系／収益物件どちらとしても売れる）
・子ども世帯に自宅を利用させる
・相続対策としても有利
など、多様な選択肢があります。
不動産投資家にとっては「売却益＋節税＋家賃収入の3本柱」を狙えるポテンシャルがある点が強みです。
賃貸併用住宅は、一般の住宅購入者だけでなく、低金利を最大限活用して資産形成を進めたい不動産投資家にとって非常に相性のよい選択肢です。
・住宅ローンによる高効率な資金調達
・家賃収入で返済を自動化
・税制優遇によるキャッシュイン向上
・柔軟な出口戦略
・長期的な資産価値向上
通常のアパート投資では得られない要素が数多く含まれています。
「最小リスクで資産を積み上げたい」
「住宅ローン枠を不動産投資に活用したい」
「将来のキャッシュフローを安定させたい」
そんな投資家にとって、賃貸併用住宅は非常に魅力的な投資手法です。
ご興味があれば、まずは簡単なシミュレーションから始めてみても良いでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆