こんにちは！ 今回は、不動産投資において「収益物件を複数持つこと」によって得られる効果や戦略についてお話していきます。
不動産投資を始める多くの人は、まず1棟（または1戸）の購入からスタートします。しかし、長期的な資産形成に成功している投資家の多くは、最終的に2棟、3棟と物件を増やしていくステージへと進んでいきます。
「1棟でも家賃収入が得られるのに、なぜ複数物件を買い進める投資家が多いのか？」
その答えは、複数物件を持つことで得られるメリットが、不動産投資の成果を大きく左右するからです。
この記事では、不動産投資における複数物件保有のメリット、成功させる戦略、そして注意すべきリスクについて解説していきます。
◯ 不動産投資で複数物件を持つことで得られる4つの大きなメリット
1. 空室・家賃下落リスクの分散
1棟のみだと、その物件が空室になった瞬間に家賃収入はゼロ。
一方で複数物件を所有していれば、リスクを大きく軽減できます。
・他の物件の収益で空室期間を補える
・エリアを分散することで地域特有の経済変動・災害リスクをコントロール
・物件種別を変えて需要変動にも強くなる
不動産投資の“収益のブレ”を抑え、より安定したキャッシュフローを実現しやすくなります。
2. キャッシュフローが拡大し、資産成長が加速
複数物件を持つと、家賃収入の総額が増えます。
さらに、物件ごとにローンの完済時期が異なるため、完済物件が増えるほど月間CFは伸びていきます。
・自己資金が貯まり、再投資の選択肢が広がる
・景気変動に左右されにくい事業構造へ
・将来の“家賃年金”の柱が複数できる
不動産投資の長期戦略において非常に強力です。
3. 融資戦略の幅が広がり、投資スピードが向上
1棟目の運営が安定していると、それだけで金融機関からの信頼度が高まります。
・家賃収入が安定している
・返済遅延がない
・適切な管理体制がある
こうした実績は融資審査の強いアピール材料になり、2棟目・3棟目と買い進める際の金利条件が改善されることもあります。
複数物件を持つこと自体が、不動産投資における“実績の証明”となるのです。
4. 節税メリットの拡大
不動産投資では、複数物件を所有することで節税効果が高まりやすくなります。
・減価償却費が増える
・経費計上できる項目が拡大
・損益通算で所得税・住民税の負担軽減が期待できる
特に築古アパートなど、減価償却の大きい物件を組み合わせることでキャッシュフローの改善が見込めます。
◯ 不動産投資で複数物件保有を成功させる実践戦略
A. 役割の異なる物件を組み合わせる
ポートフォリオに“多様性”を持たせることで、収益基盤はより強固になります。
| 戦略タイプ | 目的 | 例の物件 |
| キャッシュフロー型 | 毎月の利益確保 | 地方高利回りアパート |
| 節税型 | 減価償却の活用 | 築古木造アパート |
| 資産価値型 | 将来の売却益 | 都心ワンルーム・好立地の一棟 |
短期・中期・長期の利益をバランスよく組み合わせることがポイントです。
B. 金融機関とのリレーションが“命”
複数物件を買い進めるには融資が必須です。
返済実績を積み重ねる
運営状況を定期的に共有
都銀・地銀・信金など複数行と関係を構築
「どんな物件を買うか」以上に、「どの金融機関と組むか」が不動産投資のスピードを左右します。
C. 管理はプロに任せ、投資判断に集中する
物件が増えるほど管理負担も増えていきます。
・入居者対応
・修繕手配
・賃料回収
・清掃、点検
これらをすべて自分で行うのは時間の消耗につながります。
信頼できる管理会社に任せることで、投資家は“判断”に集中でき、不動産投資の拡大も進みやすくなります。
◯ 不動産投資を拡大する前に知っておくべき3つのリスク
1. 借入増大による返済リスク
借入総額が増えるほど、金利上昇や修繕費の影響を受けやすくなります。
→ 対策： LTV（負債比率）を意識し、無理のない返済計画を立てる。
2. 物件選びが甘くなる危険性
“買うこと”が目的化すると、基準の低い物件をつかむ原因になります。
→ 対策： 常に厳格なデューデリジェンスを徹底する。
3. 法人化のタイミングを誤るリスク
個人名義での融資枠には限界があります。複数物件を目指すなら法人化も選択肢に。
経費範囲の拡大
融資枠の確保
事業承継のしやすさ
状況に応じて慎重に進めることが重要です。
複数物件を所有することは、不動産投資をより事業として発展させたい投資家にとって、有力な選択肢のひとつです。
・リスク分散により収益の安定が期待できる
・融資実績が積み重なり、投資の幅が広がる可能性がある
・管理体制を整えることで投資判断に集中しやすくなる
1棟目を適切に運営しつつ計画的に物件を増やせば、長期的に見ても資産形成のスピードが高まることが期待できます。
複数物件保有は無理に進めるものではありませんが、戦略と管理をしっかり行えば、不動産投資の視野を広げる有効な手段となり得ます。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆