こんにちは！
今回は以前お話しした「不動産投資の節税」、つまり経費計上についての総まとめです。
不動産投資の魅力は、家賃収入による安定したインカムゲインに加えて、税負担をコントロールしながら手残りを増やせる点にあります。特に重要なのが「経費計上」。
必要な費用を正しく経費に落とし込み、ムダな税金を払わないことは、不動産投資を行ううえで欠かせないスキルです。
この記事では、経費の基本から、不動産投資で認められる主要項目までをわかりやすく解説していきます。
◯「経費」とは何か？
＊不動産所得の仕組みを理解しよう
不動産投資で課税対象となる利益（不動産所得）は、以下の式で算出されます。
【不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費】
・総収入金額＝家賃、礼金、更新料など「不動産投資で得たすべての収入」
・必要経費＝収入を得るために直接・間接的にかかった費用
経費を正しく計上できれば、不動産所得が圧縮され、その分だけ税負担が軽くなります。
つまり節税とは、「これは不動産投資で収益を得るために必要だった」と説明できる費用を積み重ねていく作業とも言えます。
◯不動産投資で経費として認められる主要項目
不動産投資では多くの支出が経費として認められます。特に以下の項目は必ず押さえておきたいポイントです。
① 減価償却費（最重要項目）
減価償却費は、不動産投資の経費の中でも最も影響が大きい項目です。
建物や設備は時間経過とともに価値が減少し、その減少分を法定耐用年数に応じて毎年経費に計上する仕組みが「減価償却」です。
最大の特徴は、現金支出がないのに経費として認められる点。
キャッシュを減らさず所得を圧縮できるため、キャッシュフロー改善にも役立つ強力な節税手段です。
※土地は価値が減らないとされるため減価償却の対象外です。
② ローンの利息（元本部分は経費にならない）
不動産投資ローンの利息部分のみが経費になります。
元本返済 → 経費にならない
利息部分 → 経費として認められる
ただし土地取得に関わる利息には一部制限があるため注意が必要です。
③ 税金・公課
不動産を所有しているだけで発生する税金も、不動産投資の経費に含められます。
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税（分割計上）
・登録免許税
・印紙税
※所得税・住民税など「個人にかかる税金」は経費になりません。
④ 管理費・修繕費
物件を維持・運営するための費用も経費として認められます。
・管理会社への管理委託手数料
・共用部の光熱費や清掃代
・壁紙交換・給湯器交換などの修繕費
注意点として、建物価値を高める大規模工事は「資本的支出」とされ、一括経費ではなく減価償却扱いになる場合があります。
⑤ 保険料
不動産投資に伴う保険料はすべて経費にできます。
・火災保険
・地震保険
・施設賠償保険
…など
⑥ その他の必要経費
不動産投資では物件以外にも様々な支出があります。
・現地確認や内覧の交通費
・管理会社、金融機関との打ち合わせで必要な飲食費
・書籍、セミナー費用
・不動産広告費
・専門家への報酬
・消耗品費（清掃用品など）
不動産投資の運営に関係し、必要性を説明できるものであれば経費計上が可能です。
◯経費にできないものは？
節税を意識するあまり、過剰に経費にしてしまうのはNGです。特に次のようなものは認められません。
完全な生活費（食費・衣服・趣味など）
個人的な娯楽や買い物
ローンの元本返済
自宅や自家用車の費用（※事業利用分のみ「家事按分」で一部計上が可能）
私用と事業が混ざる支出は、利用割合を根拠立てて算出する必要があります。
◯経費計上のための実践ポイント
・証拠書類は必ず保管
領収書、明細、請求書は最低7年（青色申告は10年）保存。
・家事按分は合理的な根拠が必須
面積比、利用時間など説明できる基準で算出。
・「常識の範囲」での支出を心がける
明らかに不自然な経費は否認される可能性があります。
不動産投資における経費は、「お金が出ていれば何でも良い」というものではなく、収益を得るために必要だったかどうかが判断基準です。
中でも減価償却費は、不動産投資のメリットを最大限に活かすための重要な要素といえます。
日々の書類管理を習慣化し、認められる経費を把握しておくことで、税負担の最適化や手残りの向上が期待できます。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆