不動産を購入すると必ずかかると思われがちな「不動産取得税」。
しかし、実は一定の条件を満たすことで税額がゼロになる、あるいは そもそも課税されないケースが存在します。不動産投資を行う人はもちろん、マイホームを検討している方にとっても重要な知識です。
この記事では、不動産取得税の基本を確認しながら、知っておくべき「かからないケース」をわかりやすく紹介します。
◯まずは押さえたい！不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に、都道府県が一度だけ課税する税金です。売買・贈与・新築・増築など幅広い取得が対象となります。
課税額は次の式で計算されます。
【税額＝固定資産税評価額 × 税率】
土地・住宅の税率は特例により 3%（2027年3月31日まで） に軽減されています。
また、不動産取得後から数か月以内に納税通知書が届き、原則一括で納付する仕組みです。
◯不動産取得税が「かからない」主な３つのパターン
不動産取得税がゼロまたは非課税となるのは、大きく分けて次の3つのケースです。
・相続など、そもそも課税対象外のケース（非課税）
・課税標準額がゼロになるケース（実質非課税）
・軽減措置により税額がゼロになるケース（実質免除）
不動産投資を行う際にも、これらの知識を理解しておくことで取得コストを大きく下げられる可能性があります。
①相続による取得などは「非課税」
不動産取得税は、「不動産を取得することで利益を得た」とみなされる場合に課税されます。
しかし、相続による取得は非課税と法律で定められています。
これは、相続が「財産を承継する行為」であり、経済的利益の取得とは性質が異なるためです。
＊注意点
・生前贈与や死因贈与は課税対象になります。
・法人や公的団体が公共目的で不動産を取得する場合も非課税となるケースがあります。
相続物件を活用して不動産投資を計画している方にとっても、この点は重要です。
② 課税標準額がゼロになるケース（実質的な非課税）
不動産取得税は「固定資産税評価額」をもとに計算しますが、この評価額から 住宅取得の軽減措置による控除額を差し引き、結果的にゼロになることがあります。
（例）
新築住宅の評価額が 1,200万円以下
→ 新築特例の「1,200万円控除」を適用すると課税標準額はゼロ
→ 税額もゼロ
不動産投資で新築アパートを建てる場合にも、条件を満たせばこの軽減を使えることがあり、取得時コストの削減につながります。
③ 軽減措置の適用で税額がゼロになるケース（実質免除）
特にマイホーム取得や不動産投資で中古物件を購入する場合に関係するのがこの軽減です。
＊家屋の軽減（新築・中古）＊
| 種類 | 控除額 | 主な要件 |
| 新築住宅 | 1,200万円 | 延床50～240㎡など |
| 中古住宅 | 築年数等により異なる | 自己居住用など |
控除額が評価額に届けば、家屋部分の不動産取得税がゼロになることがあります。
＊土地の軽減＊
土地取得にも、以下のいずれか大きい額が税額控除として適用されます。
・45,000円
・評価額 × 1/2 × 税率（3%） ×（床面積の2倍／土地面積）
この控除額が税額を上回ると、土地の取得税はゼロになります。
土地＋建物セットで取得する不動産投資では、特に効果が大きい制度です。
◯軽減措置は申告しないと適用されない！
重要なポイントは、軽減措置は自動的に適用されないということです。
不動産取得後に、都道府県税事務所へ
・申告書
・売買契約書
・登記事項証明書
・住民票
などを提出する必要があります。
提出を忘れると、本来ゼロになるはずの税金を払うことになりかねません。
不動産投資の初期費用を抑えるためにも、必ず手続きを確認しましょう。
不動産取得税がかからない主なケースは次の通りです。
・相続による取得は非課税
・住宅の軽減措置により課税標準がゼロになる場合
・土地、建物の軽減により税額そのものがゼロになる場合
不動産投資においても、これらの軽減制度を把握しておくことで、取得時の税負担を大きく下げられる可能性があります。
不動産取得は大きな資金が動く場面だからこそ、制度を理解し、賢く負担を抑えることが大切です。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆