こんにちは！ 今回は仲介手数料について解説していきます！
不動産投資で物件を購入するとき、意外と気になるのが「仲介手数料」です。物件価格が大きいほど手数料も大きくなり、「これって値切れるの？」「そもそも片手仲介・両手仲介って何？」と疑問が出てきます。結論から言うと、仲介手数料は“交渉の余地はある”ものの、やり方を間違えると買付の優先順位が下がることもあります。ここでは、不動産投資家が損をしないための基本を整理します。
◯そもそも仲介手数料とは？
仲介手数料は、不動産会社が「売主と買主の間に入り、契約を成立させた対価」です。日本では宅建業法により上限が定められており、売買の一般的な上限は次の計算式です。
【（物件価格×3%＋6万円）＋消費税（※400万円超の場合）】
ここで重要なのは、これは「必ず払う額」ではなく、“上限”だという点です。
つまり法律上は、上限以内であれば金額設定は自由で、値引きが絶対に禁止されているわけではありません。不動産投資では、この手数料が利回りやキャッシュフローに直結するため、仕組みを理解しておく価値があります。
◯片手仲介・両手仲介とは？
不動産投資の現場でよく聞くのが「片手」「両手」です。これは不動産会社が手数料をどこからもらうかの呼び方です。
・片手仲介
不動産会社が売主か買主のどちらか一方だけから仲介手数料をもらう取引。
例：買主側だけを担当する「買主側仲介」、売主側だけを担当する「元付（もとづけ）」など。
・両手仲介
不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料をもらう取引。
1つの取引で手数料が2倍になり得るため、不動産会社にとって収益性が高い形です。
不動産投資家としては、どちらが良い・悪いというより、取引の構造を理解して交渉材料や注意点を持つことが大切です。
◯仲介手数料は値切れる？
仲介手数料は上限なので、理屈の上では値引き交渉は可能です。実際に「半額」「定額」「〇％」などのケースもあります。ただし、不動産投資で重要なのは、値切ること自体よりもトータルで有利な買い方になっているかです。
＊値切りやすいケース
・すでに取引経験があり、継続的な関係がある（リピーター）
・比較的事務負担が少ない案件（条件が明確、融資も固い等）
・物件価格が大きく、上限手数料が高額になりやすい案件
・売主側、買主側を同じ会社が担当する両手取引で、会社側の裁量が大きい
＊値切りにくい（やると逆効果になりやすい）ケース
・人気物件で買い手が多く、競争状態
・買付の順番がシビアで、担当者が社内調整を嫌がる状況
・交渉が「手数料だけ」になり、信頼が落ちる場合
不動産投資はスピードが重要です。
手数料交渉でモタつくと買えなくなり、却って最大の損となる可能性もあります…。
◯上手な交渉のコツ：手数料だけでなく条件をセットで
交渉するなら、「値切り」ではなく条件調整の一部として提案すると通りやすくなります。
・「今回決まれば次もお願いしたい」など継続取引を示す
・「融資承認が取れている」「決済時期を合わせられる」など相手の負担を減らす
・「手数料〇円にしてくれたら、その分リフォームを厚くして早く決める」など全体最適にする
・「買主側手数料を下げる代わりに、物件調査や重要事項説明を丁寧に」など“欲しい価値”を明確化する
不動産投資では、仲介手数料を下げるよりも、価格交渉・契約条件・瑕疵リスクの回避・融資条件の最適化のほうが数十万〜数百万円単位で効くことも多いです。
◯両手仲介の注意点：「囲い込み」リスクは知っておく
両手仲介は、買主にとって有利なこともあります。窓口が一本化され、話が早い、調整が進む、というメリットは確かにあります。一方で注意したいのが、売主側の会社が情報を外に出さず、両手にしたいがために買主を限定する「囲い込み」のリスクです。
不動産投資家は、
情報の出どころ（元付か客付か）
ほかに買付が入っているか
条件調整の自由度
を冷静に見極め、必要なら他ルートでも同時に情報収集するのが安全です。
いかがでしたか？
仲介手数料は法律上「上限」なので、交渉の余地はあります。ただし、不動産投資では、手数料を下げることだけに集中すると、買付順位や担当者の動きが悪くなるなどの副作用も起こり得ます。片手仲介・両手仲介の構造を理解し、手数料は“条件交渉の一部”として、価格・契約条件・リスク管理とセットで最適化する…。といったことを意識してみましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆