こんにちは！ 今回は度々触れている周辺の土地の状況に関連して、災害のリスクを知る手段である「ハザードマップ」についてお話していきます。
不動産投資において、物件の立地や利回りと並んで「災害リスク」のチェックも大切になってきます。物件がどのような自然災害にさらされる可能性があるのかを把握することは、中長期的に安定した収益を得るためにも、物件の価値を維持するためにも欠かせません。
そのリスクを“見える化”してくれるのが、「ハザードマップ」です。
⚪︎ハザードマップとは？
ハザードマップとは、災害発生時に予測される被害の範囲や深さ、避難場所などを地図上に可視化した資料です。自治体や国が作成・公開しており、地域ごとの災害リスクを誰でも簡単に確認できます。
たとえば以下のような種類があります。
洪水ハザードマップ：河川氾濫時の浸水想定区域と水深
内水ハザードマップ：大雨による下水の逆流・浸水リスク
高潮・津波ハザードマップ：海沿い地域の浸水リスクと到達時間
土砂災害ハザードマップ：急傾斜地の崩壊や土石流リスク
地震ハザードマップ：震度分布や液状化の可能性
火山ハザードマップ：火砕流や降灰の影響範囲
これらは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や各自治体のホームページから誰でも確認できます。
⚪︎不動産投資におけるハザードマップの役割
1. 災害リスク＝資産価値のリスク
物件が浸水や地震被害の高リスクエリアにある場合、将来的な資産価値の低下や売却時の価格下落につながる可能性があります。特に、物件の売却や再融資時には、ハザードリスクが評価材料として見られるケースも増えています。
また、災害リスクの高い地域では、火災保険や地震保険の保険料が高くなる、あるいは加入が制限されることもあるため、収支計画にも影響します。
2. 賃貸需要への影響
入居者は安全な住環境を求めます。特にファミリー層や高齢者は、ハザードリスクを気にする傾向が強いため、物件が危険区域にある場合、入居付けが難しくなる可能性も考慮すべきです。反対に、災害リスクが低い地域は「安心感」が武器になります。
3. 物件管理・維持費への影響
繰り返される水害や地震で建物や設備にダメージが蓄積すると、修繕コストが増加し、利回りを圧迫する要因になります。リスクのある物件を購入する場合は、長期的な修繕計画と費用の見積もりが不可欠です。
⚪︎投資判断に活かすための実践ポイント
1. 物件の所在地をハザードマップで確認する
購入前に、その物件の住所を各種ハザードマップで必ず確認しましょう。建物だけでなく、周辺インフラや避難経路、近隣の地形なども合わせてチェックすることで、より正確なリスク評価が可能です。
2. リスクに応じた保険・維持計画を立てる
浸水リスクがあるなら水害補償を手厚くした保険プランを選ぶ、耐震性が不十分な建物なら補強工事を検討するなど、リスクに応じた運用・管理プランを設計することが収益の安定に繋がります。
3. 銀行や金融機関の評価に備える
最近では、金融機関も災害リスクを重視しています。ハザードリスクが高いと、融資条件が厳しくなる可能性もあるため、購入前にチェックしておくことで、融資交渉を有利に進められる場合もあります。
ハザードマップは、個人の防災対策だけでなく、収益不動産の価値を守るためのツールでもあります。
高利回り物件がハザードリスクの高いエリアにあれば、その裏には長期的な空室リスクや修繕コスト増、資産価値の下落といった落とし穴が潜んでいるかもしれません。
収益を生む不動産こそ、「立地」と「災害リスク」の見極めが重要です。数字だけにとらわれず、ハザードマップも活用しながら、安全で安定した不動産運用を目指しましょう。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆