こんにちは！今回は用途地域についてお話ししていきます。
不動産投資を行う際、立地の良し悪しや利回りだけでなく、その土地がどの用途地域に指定されているかを理解することは欠かせません。用途地域とは、都市計画法に基づき「どのような建物を建ててよいか」「どの程度の規模まで可能か」を定める制度です。用途地域を正しく理解していないと、期待した収益を得られなかったり、出口戦略に影響が出たりする可能性もあります。
今回は、代表的な7つの住居系用途地域を整理し、不動産投資の観点から特徴と活用のヒントを解説します。
1. 第一種低層住居専用地域（一低専）
最も厳しい制限がかかる地域で、戸建てや小規模な施設が中心。高さは10〜12mに制限され、静かな住宅街が形成されます。
投資視点：アパート建設には制約が多く利回りは出にくいですが、戸建て賃貸や分譲用地としては安定したニーズが期待できます。出口は「実需向け売却」が基本戦略になります。
2. 第二種低層住居専用地域（二低専）
一低専よりやや緩和され、150㎡以下の店舗やコンビニも建築可能。生活利便性が高まります。
投資視点：ファミリー向けアパートや戸建て賃貸で安定収益を狙いやすい地域。周辺住民の需要と調和した運営がポイントです。
3. 第一種中高層住居専用地域（一中専）
中高層マンションや病院、大学、小規模店舗などが建てられ、利便性と住宅環境のバランスが取れた地域。
投資視点：マンション投資や医療・教育施設との組み合わせで需要が見込めます。駅近であれば資産価値も維持されやすいです。
4. 第二種中高層住居専用地域（二中専）
一中専よりも規制が緩和され、1500㎡以下の店舗や娯楽施設も建築可能。駅周辺や幹線道路沿いに多いのが特徴。
投資視点：商業施設やオフィスとの複合開発が可能で、賃貸住宅と店舗を組み合わせた投資に適しています。
5. 第一種住居地域（一種住）
3000㎡以下の店舗やホテル、事務所なども建築でき、住宅と商業が共存する地域。
投資視点：中規模マンションやロードサイド型店舗との組み合わせに強み。収益物件としての選択肢が広く、長期保有にも適します。
6. 第二種住居地域（二種住）
商業施設や娯楽施設の建築規制が大幅に緩和され、パチンコ店や大型店舗も建築可能。幹線道路沿いに多く、賑やかな雰囲気。
投資視点：住居系だけでなくテナント収入も見込める地域。リスクとしては騒音や治安面の懸念があり、ターゲット層を明確にすることが重要です。
7. 準住居地域（準住）
道路沿いに指定され、自動車関連施設や倉庫、ガソリンスタンドなども建築可能。大規模商業施設も立地できます。
投資視点：物流関連施設やロードサイド型店舗の需要が見込めるため、住居系にこだわらない投資家には魅力的。人口動態より交通量に左右される点が特徴です。
＊投資判断に影響する建築制限＊
建ぺい率：敷地に対してどれだけの建物を建てられるかを示す指標。低層地域ほど制限が厳しく、商業系ほど緩い傾向。
容積率：延べ床面積の上限を決める指標。高いほど収益性の高い建物が建てられる可能性があります。
高さ・斜線制限：特に低層地域では建物の高さ制限が厳しく、大型物件は難しいため投資計画に直結します。
住居系用途地域は、単に住環境を守るルールではなく、不動産投資においては収益の上限と出口戦略を決める重要な条件です。
安定した需要と出口を重視するなら、一低専・二低専の戸建てやファミリー向け物件。
収益性と利便性のバランスを狙うなら、一中専・二中専や一種住。
高利回りや複合開発を求めるなら、二種住や準住が有望。
物件選定では「間取りや利回り」だけでなく、「用途地域の特性と将来性」についてもこうして確認しておくことで、投資効率を高め、長期的に資産価値を守りやすくなるでしょう。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆