こんにちは！
不動産投資において気になる「空室率」。収益が入居者の家賃から生まれるために避けられない、最も気を付けるべきリスクの一つです。どれだけ条件の良い物件を購入しても、空室が続けばキャッシュフローは一気に悪化し、結果として収益が減少してしまいます。
しかし、入退去はどんな物件でも避けられないものであり、「空室率ゼロ」を常に維持するのは現実的ではありません。重要なのは、どの程度の空室率であれば健全なのかを理解し、その範囲内で経営できる体制を整えることです。
不動産投資で意識すべき空室率の目安、空室率が上昇することのリスク、そして具体的な空室対策について見ていきましょう。
◯理想的な空室率はどれくらい？
一般的に、安定した賃貸経営の目安とされる空室率は5％〜10％程度です。
特に5％以内で推移している物件は、入居ニーズの高い優良物件であることが多く、理想的な状態と言えます。
この水準は、入退去に伴う原状回復工事や募集期間を考慮した、実務的にも妥当なラインです。
空室率が高くなり過ぎると…
| 空室率 | 状況 | 経営への影響 |
| 20～30% | 要注意 | ローン返済に余裕がなくなりはじめる |
| 50%以上 | 危険域 | 家賃収入の多くを失い破綻の可能性大 |
エリアの需給バランスや建物の競争力を見誤ると、こうした状況に陥りやすくなります。
◯空室率の計算方法（実務で使うのはどっち？）
空室率には複数の定義がありますが、投資判断で重要なのは期間ベース（年間）の空室率です。
① 期間ベースの空室率（実務で最重要）
空室率 ＝ 年間総空室日数 ÷（総戸数 × 365日） × 100
例）10戸中1戸が120日空室
→ 約3.29%（理想的な水準）
② 時点ベースの空室率（簡易的）
時点空室率 = 現空室数 ÷ 総戸数 × 100
※月末時点・募集資料でもよく使われます。
ただし一時的な空室だけで判断してしまう危険があるため、「参考値」として扱うのがポイントです。
◯空室率悪化がもたらす本当のリスク
空室率が高まると単純に収益が減るだけでなく、次のような副次的な問題が連鎖的に発生します。
① キャッシュフローの崩壊
家賃が入らなくても
ローン／管理費／固定資産税／修繕費用 は発生し続けます。
② 家賃下落 → 資産価値も下落
空室が長期化すると「人気がない物件」と見なされ、
→ 募集家賃を下げざるを得ない
→ 将来の売却価格（収益還元法）にも悪影響
③ 老朽化の進行・治安悪化
空室は換気がされずダメージが増大。さらに人の出入りが減ることで不審者侵入のリスクも上がります。
◯空室を防ぐ実践的な対策
①購入前の調査が最大の空室対策
・入居需要のあるエリアを選ぶ
・同じ間取り・築年数の競合物件を確認
・人口動向（減少傾向エリアは要注意）
②募集力の改善（管理会社の手腕が重要）
・掲載媒体数、反響スピード
・内見時の印象（清潔感・照明・臭い）
・仲介会社への周知徹底
③設備・仕様の改善で“選ばれる理由”を作る
・インターネット無料
・宅配ボックス
・独立洗面台・温水洗浄便座
これらは低コストで高い訴求効果があります。
④複数戸所有によるリスク分散
区分1室＝空室＝収入ゼロ
↓
一棟・複数戸なら
1戸程度の空室では経営に支障が出にくい
いかがでしたでしょうか？
空室は完全には避けられないリスクですが、5〜10％以内でコントロールできれば安定した賃貸経営はも不可能ではありません。
大切なのは「空室率を抑え込む」ことではなく、「空室になってもすぐ次が決まる状態を整えておく」こと。購入前のエリア選定、適切な管理、そして入居者目線の絶え間ない改善を心がけ、長期にわたる安定収入に繋げられるようにすると望ましいですね。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆