こんにちは！
今回は、不動産投資を行ううえで避けて通れない 「投資用不動産ローンの審査はどこを見られるのか？」 についてわかりやすく解説していきます。
不動産投資では、物件選びや収支計画だけでなく、融資（ローン）を通すことそのものが最大のハードルといえます。金融機関は返済能力・事業性・物件の担保価値を総合判断し、融資の可否と条件を決定します。
1. 借入人の「属性」評価は不動産投資の基礎
投資用不動産ローンの審査において、まずチェックされるのが 借入人の属性＝返済能力 です。不動産投資は長期にわたる事業のため、金融機関は「この人に貸して大丈夫か？」を最も重視します。
・年収・職業・勤続年数
年収は500万円以上が一つの目安。
金融機関によっては700万円以上を求める場合もあります。
公務員・上場企業・専門職などは安定性が高いと評価されやすい。
勤続年数は 3年以上 が理想。
・資産背景
自己資金の厚みは審査を有利にします。
物件価格の10〜30％の自己資金があれば、融資はぐっと通りやすくなります。
・クレジット・既存借入
返済負担率は35〜40％以内が一般的。
延滞や事故情報があると審査は大きくマイナス。信用情報は必ずチェックされます。
2. 物件そのものの「担保価値」は融資額を決めるカギ
金融機関は、最悪の場合に物件売却で回収できるかを確認するため、担保価値の評価を非常に重視します。
・積算評価（コストアプローチ）
土地評価＋建物の再調達価格
都心部で土地値が強い物件は特に有利
・収益評価（インカムアプローチ）
実際の家賃収入を基に算出
利回りが高く、空室が少ない物件ほど高評価
多くの金融機関は「積算＋収益」の総合評価で融資額を決定します
・築年数・構造・立地
木造は耐用年数が短く、融資期間が伸びない
RC造や鉄骨造は耐用年数が長く、融資で有利
エリアは最重要。需要が強い駅近・人口増加エリアは担保価値が安定
3. 不動産投資は「事業」。収益性がしっかり見られる
投資用不動産ローンの審査では、物件がどれくらい安定して収益を生むかが厳しくチェックされます。
・DSCR（借入償還余裕率）
DSCR ＝（年間家賃収入 − 経費） ÷ 年間返済額
1.2倍以上 が理想ライン
1.0倍未満 は赤字リスクが高く、融資は極めて厳しい
・空室率、修繕計画
金融機関は「満室想定」を信用しません
現実的な空室率10〜20％を想定しても黒字になるかを重視
将来の修繕費や積立の計画性も審査ポイント
4. 融資成功のために必須の事前準備
不動産投資で良い融資を引き出すには、準備と戦略が重要です。
・必要書類の整理
すぐ提出できる体制が信頼につながります。
・源泉徴収票
・確定申告書
・預金残高
・レントロール
・物件資料
…など
・金融機関の特徴に合わせる
メガバンク … 属性重視・都市部の物件向け
地銀/信金 … 地域物件に強く、関係構築で有利
ノンバンク … 融資は通りやすいが金利が高め
購入物件のエリア・構造・築年数に合わせて最適な金融機関を選びましょう。
投資用不動産ローンの審査では、
・個人の属性
・物件の担保価値
・事業としての収益性
この3つの総合評価で融資判断が行われます。
これらを理解し、事前準備を整えることで、融資条件を有利に進められ、不動産投資の成功へと近づくことができます。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆