こんにちは！ 今回は視点を日本国内から海外に向けて、海外の投資家目線で不動産投資についてお伝えしていきますね。
ここ数年、日本の不動産市場には海外マネーの流入が続いています。実際に2025年1〜3月期の事業用不動産投資額は前年同期比＋24%の約1.90兆円に増え、1000億円超の大型案件を海外投資家が複数成立させたことが報告されています。
さらにCBREは、2025年通年の投資額が6兆円超で過去最大を更新し、2026年も同水準で活発と見通しています。
では、2026年においても海外投資家はなぜ日本の不動産投資に強気なのでしょうか。次の4つのポイントにそって見ていきましょう。
①円安メリットは残るが、2026年は「為替の振れ」も織り込み済み
円安は海外投資家にとって購入ハードルを下げます。一方で2026年は、為替が一方向に動き続ける前提ではなく、当局のけん制やボラティリティも含めて“想定内”として投資判断が組まれています。つまり「円安だから買う」から、「為替が揺れても成立する不動産投資か」へ、目線が一段上がっています。
②金利上昇局面でも、まだ“投資が回る”イールドギャップがある
2026年の最大テーマは金利です。日銀は2025年末に政策金利を0.75%へ引き上げ、追加利上げの可能性も意識されています。
ただし海外勢が見ているのは「金利の水準」よりも、賃料成長で吸収できるかという一点。オフィスなど賃料上昇が見える領域では、金利上昇でも不動産投資が成立しやすい——この見方が資金流入を支えています。
③「所有権」と制度の透明性が、結局いちばん強い
海外には外国人の取得制限や期限付き権利がある国も多く、巨額資金ほど“制度リスク”を嫌います。日本は登記・取引慣行の透明性が高く、所有権を前提に長期の不動産投資を組み立てやすい。2026年もこの強みは変わりません（むしろ世界が不安定なほど相対評価が上がります）。
④主役は「マンション」だけじゃない。ホテル・物流・選別オフィスへ
以前は都心住宅の話題が中心でしたが、いまの海外勢はより戦略的です。
ホテル：インバウンド回復を収益に変える
物流：稼働の安定性を取りにいく
オフィス：立地・築年・環境性能で“勝ち物件”を選別
2025年1〜3月期でもオフィス投資額が大きく伸びたことが示されており、2026年はこの「選別」の精度がさらに重要になります。
◯2026年の注意点 不動産投資家が見るべき2つのリスク
1.金利上昇が想定より速いケース(利回り（キャップ）と借入金利の差が縮む)
2.建設コスト高止まり(新規供給が鈍る一方、既存物件は“設備・修繕・省エネ性能”で格差が広がる)
海外投資家は、これらを織り込んだうえで「賃料成長」「再生（バリューアップ）」「出口の多様性」で勝負しています。日本の不動産投資でも、同じ視点で収支をストレステストするほど、2026年の判断がブレにくくなります。
2026年の日本は、金利・為替が“動く年”になりやすい一方で、投資市場自体は活発に推移する見通しが有力です。
世界が日本を買う理由は、円安だけではありません。資金調達の組みやすさ、制度の安心感、そして賃料成長や用途分散のチャンスといった土台がある限り、日本の不動産投資は「流行」ではなく「定番」として扱われ続けるでしょう。
次回はこの記事の続き、「海外の不動産投資事情」についてお話していきますね！
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