こんにちは！ 今回は不動産投資におけるテナントオーナーについてお話ししていきます！
不動産投資と聞くと、多くの方がアパートやマンションといった居住用物件（レジデンシャル）を思い浮かべるでしょう。しかし、投資経験を積んだ先に見えてくる選択肢の一つが、オフィスビルや店舗などの事業用不動産を所有する「テナントオーナー」という道です。
「いつかは自社ビルを持ちたい」「より事業性の高い不動産投資に挑戦したい」…
そんな思いを持つ方に向けて、本記事ではテナントオーナーの基礎から、具体的なステップ、メリット・リスクについてお伝えしていきますので、参考にしてみてください。
◯テナントオーナーとは？居住用不動産投資との決定的な違い
テナントオーナーとは、店舗・オフィス・倉庫などの事業用不動産を所有し、法人や個人事業主に貸し出すオーナーのことを指します。
居住用不動産投資との最大の違いは、入居者の目的です。
住宅は「暮らすための場所」ですが、テナントは「利益を生み出すための場所」です。そのため、
・立地の良し悪し
・周辺の人流、商圏
・景気や業界動向
といった要素が、賃料や空室率にダイレクトに影響します。ここに、テナント型不動産投資ならではの面白さと難しさがあります。
◯テナントオーナーになるための5つのステップ
①投資目的とターゲットを明確にする
まず重要なのは、「なぜテナント物件なのか」を自分の中で明確にすることです。
収益性重視：ロードサイド店舗、地方の商業ビル
資産価値重視：駅近のオフィスビル、都市部一等地
飲食店、クリニック、オフィスなど、ターゲット業種によって最適な物件は大きく変わります。
②物件探しとエリア選定
テナント不動産投資では、立地がすべてと言っても過言ではありません。
オフィス：交通利便性、周辺の企業集積
店舗：視認性、人通り、間口の広さ
事業用物件に強い不動産会社との関係構築も、成功確率を大きく左右します。
③資金調達（融資）の準備
テナント物件では住宅ローンは使えず、不動産投資ローンやプロパーローンが中心となります。
居住用より審査が厳しいため、賃料想定や空室リスクを織り込んだ事業計画が重要です。
④賃貸借契約の選択
テナント経営では契約形態が将来を左右します。
普通借家契約：安定重視だが解約しにくい
定期借家契約：期間満了で確実に終了でき、出口戦略に有利
⑤管理会社の選定
看板トラブル、原状回復、設備管理など、事業用に精通した管理会社を選びましょう。
◯テナント不動産投資のメリット
テナントオーナーが不動産投資家に人気な理由は明確です。
高い収益性：居住用より賃料単価が高く、利回りを確保しやすい
原状回復コストが低い：スケルトン貸しが多く、内装はテナント負担
長期入居が期待できる：オフィスやクリニックは簡単に移転しない
これらは、キャッシュフローを重視する不動産投資家にとって大きな魅力です。
◯知っておくべきリスクと注意点
一方で、リスクも明確に理解しておく必要があります。
・空室が長期化しやすい
・景気悪化の影響を受けやすい
・設備点検や修繕費が高額になりやすい
特に空室期間を想定した資金余力の確保は、テナント不動産投資では必須条件です。
◯成功するテナントオーナーの共通点
成功しているオーナーは、「貸主」ではなくパートナーとしてテナントを見ています。
・エリアと業態の需給を常に分析
・フリーレントなど柔軟な交渉力
・満室を前提とした出口戦略を最初から設計
この視点こそが、不動産投資としての完成度を高めます。
テナントオーナーは、不動産投資の中でも中〜上級者向けの分野ですが、収益性・事業性・資産価値のすべてを兼ね備えた魅力的な選択肢です。
まずは街を歩き、
「なぜこの立地にこの店があるのか」
「なぜ空室が続いているのか」
という視点で見るところから始めてみるとよいでしょう。実際に運用しなくても、通常の不動産投資にも通じる新たな発見があるかもしれません。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆