こんにちは！ 今回は住宅用地と非住宅用土地についてお伝えしていきますね。
土地を所有していると、毎年必ず課税される「固定資産税」。実はこの税額、その土地が「住宅用地」なのか「非住宅用地」なのかによって、数倍もの差が生じることをご存知でしょうか。
これはマイホームを持つ方だけでなく、不動産投資を行う投資家にとっても極めて重要なポイントです。土地の区分を正しく理解していないと、「想定外の税負担」によって収支計画が大きく狂う可能性もあります。
◯住宅用地とは？
住宅用地とは、「人が居住するための建物」が建っている土地を指します。
＊住宅用地に該当する代表例＊
・一戸建て住宅が建っている土地
・アパート、マンションなどの共同住宅の敷地
・店舗兼住宅などの併用住宅（居住部分が一定以上ある場合）
不動産投資において、アパートやマンション用地が重宝される理由の一つが、次に説明する固定資産税の特例です。
＊最大のメリット：住宅用地の特例＊
住宅用地には、固定資産税・都市計画税を大幅に軽減する特例があります。
・小規模住宅用地（200㎡以下）
固定資産税：課税標準が 1/6
都市計画税：課税標準が 1/3
・一般住宅用地（200㎡超）
固定資産税：課税標準が 1/3
つまり、同じ評価額の土地でも、住宅が建っているだけで税負担は劇的に軽くなります。
これは長期保有を前提とする不動産投資において、キャッシュフローを安定させる重要な要素です。
◯非住宅用地とは？
非住宅用地とは、居住用建物が建っていない土地の総称で、実務上は「商業地等」と呼ばれることもあります。
＊非住宅用地に該当するケース＊
・更地
・店舗、事務所、工場、倉庫
・月極駐車場、コインパーキング
・資材置き場
これらの土地には、住宅用地のような強力な税制優遇がありません。
そのため、更地の固定資産税は、住宅用地の最大6倍になるケースも珍しくありません。
不動産投資の現場では、「建物を解体して更地にした途端、税金が跳ね上がった」という相談が後を絶ちませんが、これが原因だったりするわけですね。
◯住宅用地と非住宅用地の違い【比較表】
| 項目 | 住宅用地 | 非住宅用地 |
| 主な用途 | 住宅・アパート | 店舗・駐車場・更地 |
| 固定資産税 | 大幅な軽減あり | 原則軽減なし |
| 税負担 | 軽い | 重い |
| 不動産投資との相性 | 長期保有向き | 短期・高収益型 |
◯不動産投資家が特に注意すべき3つの落とし穴
① 空き家を解体すると税金が上がる
相続した古家を解体して更地にすると、翌年から非住宅用地扱いとなり、固定資産税が一気に上昇します。解体前に「売却」「建替え」「賃貸活用」など、出口戦略を必ず検討しましょう。
② 特定空家に指定されると特例が外れる
老朽化した空き家を放置すると、「特定空家等」に指定され、住宅用地の特例が解除される可能性があります。不動産投資では、管理状態も税金に影響する点を忘れてはいけません。
③ 併用住宅は割合判定
店舗兼住宅の場合、居住部分が延床面積の4分の1以上あれば、その割合に応じて住宅用地の特例が適用されます。収益物件を購入する際は、建物用途の内訳まで必ず確認しましょう。
◯税金だけで判断しない土地活用の考え方
「税金が安い＝正解」とは限りません。
住宅用地：税負担が軽く、長期安定型の不動産投資に向く
非住宅用地：税負担は重いが、駐車場などは初期投資が少なく柔軟性が高い
重要なのは、税金・収益・将来の転用可能性を総合的に見ることです。
住宅用地と非住宅用地の違いは、単なる税金の話ではなく、不動産投資の収益性・リスク管理に直結する重要な要素です。土地を購入する前、相続した土地をどうするか考える際は、
「今はどちらの区分か」「将来どう変わる可能性があるか」を必ず確認・シミュレーションしましょう。
少しでも疑問がある場合は、不動産投資に強い不動産会社や税理士に相談することで、思わぬ損失を防ぐことができます。
次回もこのテーマに関連したお話をしていきますので、よかったらまた見てくださいね！
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆