こんにちは！ 今回は弊社のブログでもちょくちょくお話ししている、相続についてお伝えしていきますね。
「相続税を安くするために不動産を買う」──これは相続対策の世界では定番中の定番であり、実際に不動産投資を活用した相続税対策は、うまくいけば非常に大きな効果を発揮します。
しかし一方で、「税金は下がったけれど、家族関係が壊れた」「納税資金が足りず、結局不動産を叩き売る羽目になった」という悲惨なケースがあることも事実です。
今回は、税務上は有利に見えても、相続の実務ではいわゆる【地雷】になりやすい不動産の特徴を、不動産投資の視点も交えながら分かりやすく解説します。
◯要注意！ 節税効果だけを信じた不動産投資は危険
不動産を持てば相続税評価額が下がる、という考え方自体は間違っていません。土地や建物は、現金や有価証券と比べて相続税評価額が低くなりやすく、帳簿上の資産圧縮が可能です。
しかし、相続は税金を払って終わりではありません。
・遺産をどう分けるのか
・相続税を払うための現金は足りるのか
・売りたいときに売れる不動産なのか
これらを無視した不動産投資は、相続の場面で一気に負債へと変わります。
地雷①換金性が低すぎる地方の広大地
小規模宅地等の特例などにより、土地は強力な相続税の優遇を受けられます。そのため地方の土地を買えば節税になると考え、不動産投資に踏み切る方も少なくありません。
しかし、地方の広い土地や不整形地は圧倒的に売れにくいのが現実です。相続税は原則として10か月以内に現金一括で納付します。売却前提で考えていた不動産が売れなければ、延滞税や投げ売りという最悪の結末を迎えることになります。
地雷②分割できない一棟アパート
収益物件への不動産投資は、相続税評価額を大きく下げられる代表例です。
しかし、相続人が複数いる場合、1棟アパートは最大の火種になります。
共有名義にすればいい、と思われがちですが、これは実務上ほぼ機能しません。修繕、借り換え、売却など、あらゆる場面で全員の同意が必要になり、話が進まなくなるからです。結果として、管理する人と現金が欲しい人の対立が生まれ、親族間の関係が修復不能になるケースも珍しくありません。
地雷③税制改正後の行きすぎたタワマン節税
かつて話題になったタワマン節税も、2024年の税制改正で状況が一変しました。
時価と評価額の乖離が大きすぎる不動産投資については、補正が入りやすくなっています。
改正を知らずに購入すると、想定していた節税ができないだとか、追徴課税を受ける…といったリスクが現実のものになります。
節税だけを目的にした不動産投資は、もはや通用しない時代に入ったと言えるでしょう。
地雷④ 借地権・底地など権利関係が複雑な不動産
借地権や底地は相続税評価額が低く、表面上は魅力的です。
しかし、実務では地主との交渉、名義変更、更新料など、専門知識が不可欠です。
相続人が不動産に詳しくない場合、節税のために引き継いだはずがトラブルの種になってしまう…という本末転倒な結果になりかねません。
◯相続で失敗しないための3つの鉄則
相続対策として不動産投資を行うなら、以下の3点は必ず確認しましょう。
・出口戦略が明確か
売れるのか、持ち続けるのか。10か月以内の現金化を想定できるか。
・分けやすさを考えているか
不動産だけでなく、現金を残す設計が重要です。
・多数の専門家に相談する
ひとり、ひとつの専門家だけでなく、複数人、それぞれの分野の専門家の意見を取り入れましょう。
不動産投資は、相続対策として非常に有効な手段です。
しかし、それは正しく設計された場合に限るという前提を忘れてはいけません。
相続の本当の成功とは、税金が安いことではなく、納税後も家族が揉めず、安心して資産を引き継げることです。節税効果だけに目を奪われず、将来の家族の姿まで見据えた不動産投資を、今一度考えてみてはいかがでしょうか。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆