こんにちは！
今回は相続税に差が出る理由を、不動産の評価額という視点からお伝えします。
「そもそも不動産ってどうやって評価するの？」「なぜ現金より有利になるの？」と疑問に思われる方もいらっしゃると思いますが、不動産の評価のしくみが特別だからこそ、相続税が下がるケースが多く存在します。それを簡単にですが解説していきますね。以前お伝えしました「賃貸物件であれば節税効果が期待できる」という部分にも関わってくるところがありますので、参考までに読んで頂けますと嬉しいです。
⚪︎評価額＝市場価格じゃない？
まず知っておきたいのは、「不動産の評価額＝売れる値段」ではないということ。
たとえば、あなたが持っている土地が1億円で売れる価値があったとしても、相続税の計算では別の基準があてがわれるため、そのままの価値で評価されることはあまりありません。
そのため、実際の市場価格よりも低く評価されるケースが多いのです。
この「評価のしかた」が、相続税の額に大きく関わってきます。
⚪︎土地の評価は「路線価」で決まる
土地の評価には、大きく分けて2つの方法がありますが、多くの場合「路線価方式」というルールが使われます。
路線価とは、国税庁が毎年発表している「道路に面した土地の1㎡あたりの価格」のこと。
実際の取引価格（＝実勢価格）のおよそ70～80％が目安とされています。
つまり、同じ場所の土地でも、
・市場価格：1㎡あたり100万円
・路線価：1㎡あたり70万円
という差が生まれるのです。
この差があるため、「現金で1億円持っているより、同じ額の土地を持っていた方が相続税の対象額は少なくなる」という現象が起こります。
また、路線価のついていない地域では「倍率方式」と呼ばれる別の計算方法を使いますが、こちらもやはり市場価格より低く評価される傾向があります。
⚪︎建物の評価は「固定資産税評価額」で
では、建物はどうでしょうか？
建物については、評価の基準が「固定資産税評価額」になります。
これは、市町村が毎年発行する固定資産税通知書などに書かれているもので、こちらも市場価格の50～70％程度が一般的です。
たとえば、2000万円で建てたアパートでも、相続税の評価上は1000万円前後になることもあります。
建物もやはり「現金より評価が下がる」しくみがあるということです。
⚪︎さらに評価が下がる“貸している”不動産
ここまででも評価額が低くなることがわかりますが、さらに節税効果を高めるのが「賃貸中の不動産」です。
（以前の記事でも触れているのでおさらいになりますが…）
たとえば、アパートを建てて他人に貸している場合、その不動産は「すぐには自由に使えない（貸している状態）」とみなされます。
そのため、「貸家減額」や「借地権割合」「借家権割合」といった計算を通して、評価額がさらに20～30％程度下がることもあります。
つまり、 更地のまま土地を持っているよりアパートを建てて人に貸している方が相続税評価額がぐっと下がることがある、というわけです。
…いかがでしたでしょうか。
不動産は、その評価のしくみを理解することで、相続税対策として非常に強力な手段になります。
・土地は「路線価」や「倍率」で評価され、実勢価格より低くなる
・建物は「固定資産税評価額」で評価される
・賃貸中の物件は、さらに評価が下がる
つまり、現金よりも不動産のほうが評価が低くなりやすい＝相続税を抑えられやすい、ということになります。もちろん、不動産には管理や空室などのリスクもあるので、対策として使う場合はしっかりと計画を立てることが大切です。
評価のしくみを知っているだけで、将来の選択肢が大きく広がります。
「なるほど、こういう仕組みで差が出るのか」とご興味を持たれた方は、ぜひ一度ご相談くださいね。
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