こんにちは！
今回は不動産投資の際にかかる経費についてお伝えしていきます。
「家賃収入で不労所得を得たい」「老後のために資産を形成したい」そんな思いから不動産投資を始める方が増えています。しかし、度々お伝えしています通り、“物件を買って貸す”で終わらないのが不動産投資です。メンテナンス、税金、保険料…といった見落とされがちな「不動産経費」への理解と管理がとても重要となります。
以前掲載したデッドクロスの記事やパーセンテージの記事でもお話ししましたが、購入時の費用だけでなく、保有中・売却時にも様々なコストが発生します。これらを把握していないと、想定より利益が出ない、最悪の場合赤字という事態にもなりかねません。
それでは主にどんなところに経費がかかってくるのか、見ていきましょう。
①購入時にかかる「初期費用」に注意！
不動産購入では、物件価格のほかにまとまった初期費用がかかります。
代表的なものは以下の通りです。
・印紙税、登録免許税、不動産取得税：契約や登記に必要な税金。合計で数十万円にのぼることも。
・仲介手数料、司法書士報酬：購入を仲介した業者や登記を代行する専門家への支払い。
・ローン関連費用：保証料・事務手数料など、金融機関へ支払う諸費用。
・火災・地震保険料： ローン契約時に加入が必須の場合が多く、年間数万円。
・その他： 鍵交換費用や測量費など、物件や状況により追加の支出が発生します。
初期費用は物件価格の5〜10％が目安。例えば3,000万円の物件なら、150〜300万円の予算が必要です。
②保有中にかかる「ランニングコスト」に要注意
物件を保有するだけでも、毎月・毎年一定のコストがかかります。
・固定資産税、都市計画税： 毎年かかる地方税。数万円〜数十万円になることも。
・管理委託料： 管理会社に支払う費用（家賃の3〜5％程度）。
・修繕費、原状回復費： 退去時のリフォームや故障対応などで不定期に発生。
・減価償却費： 実際に支出がなくても経費にでき、節税に大きな効果あり。
・広告宣伝費、通信費、交通費： 入居者募集や物件確認のための出費。
・保険料、借入金利： 継続的な支払いが必要。
これらは家賃収入の15〜30％程度になることも。収益計画には必ず盛り込みましょう。
③売却時にも経費がかかる！
投資の「出口戦略」である売却時にも見逃せない費用があります。
・仲介手数料： 売却額に応じて発生。上限は法律で決まっています。
・印紙税・登記関連費用： 契約書や抵当権抹消時に必要。
・譲渡所得税・住民税： 売却益に対する税金。保有期間により税率が大きく異なります（短期：39.63%、長期：20.315%が目安）。
売却時はいつ売るかによって税負担が大きく変わるため、計画的に検討することが大切です。
④経費を理解すれば節税にもつながる！
経費は単なる支出ではなく、節税の武器にもなります。以下のポイントを押さえましょう。
・領収書の保存： 証拠がないと経費にならないので、デジタルで管理を。
・減価償却の活用： 実際にお金が出ていかないのに経費計上できる重要項目です。
・青色申告のメリット： 最大65万円の控除や赤字繰越が可能。事業規模要件あり（5棟10室など）。
・修繕費と資本的支出の違い： 一括経費化できるか、減価償却にするかの判断が重要。
・税理士への相談： 節税とトラブル回避のため、専門家の力を借りるのも賢明です。
不動産投資では、購入・保有・売却のすべての場面で経費が発生します。これらを正しく理解し、計画的に管理することが、キャッシュフローを安定させ、最終的な利益を左右します。
中でも減価償却や、前回お伝えした青色申告の活用は、手元に残る利益を大きく左右する節税テクニックです。経費を「見える化」し、賢く使いこなせるようになりたいものです。
収益不動産の管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆