こんにちは！
今回は不動産投資で意外と見落とされがちな「未登記家屋」について解説します。
不動産投資では、利回りや立地、価格だけに注目すると、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。その代表例が、建物が存在しているにもかかわらず法務局で登記されていない「未登記家屋（みとうきかおく）」です。
「住めるなら問題ないのでは？」と思う方もいますが、不動産投資の視点から見ると、融資・売却・相続などに深刻な影響を与える“見えない地雷”になり得ます。
◯そもそも「未登記家屋」とは？
建物を新築・増改築した際には、
建物表題登記（物理的情報の登録）
所有権保存登記（誰の所有かを登録）
を行う必要があります。
これらの手続きを行わずに残っている建物が「未登記家屋」です。
特に古い物件では、過去の相続や増築時の手続き漏れにより、そのまま放置されているケースも多くあります。
住むこと自体は可能ですが、法的に誰の建物か証明できないという状態が大きな問題となります。
◯未登記家屋が不動産投資家にとって危険な理由
1.融資が通らない可能性が高い
金融機関は担保として建物に抵当権を設定しますが、未登記の建物には抵当権が設定できません。
そのためローン審査が通らず、現金一括購入が前提となりがちです。
出口戦略にも影響し、将来的に買い手が限られることから不動産投資としての流動性が大きく下がります。
2.所有権を主張できないリスク
建物が登記されていないと、法的には「誰のものか」が明確ではありません。
第三者が先に登記をしてしまえば、本来の所有者でも権利主張ができない可能性があります。
賃貸経営におけるトラブル時の保護も弱くなります。
3.売却が難しく、価格も下がりやすい
未登記家屋は手続きが複雑でリスクも高いため、買い手がつきにくく、相場より大幅に安くなるケースが多いです。
不動産投資では出口戦略が重要ですが、未登記物件はその出口が極端に狭くなります。
4.相続や税務トラブルの火種に
登記されていない建物は相続人間で所有者の特定が難しく、話し合いが難航しやすいです。
相続後も未登記のまま放置され、さらに権利関係が複雑化する恐れがあります。
5.固定資産税の軽減措置が適用されないことも
未登記家屋でも自治体が把握していれば固定資産税は課税されます。
ただし登記がないことで、住宅用地の軽減措置が適用されないケースがあり、
本来より高い税負担が続くことで不動産投資の収益を圧迫することになります。
◯不動産投資家が取るべき正しい対応策
1.購入前に必ず「登記の有無」を確認
購入前に登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、建物が登記されているか必ず確認しましょう。
また、市町村の「固定資産評価証明書」でも確認できます。
契約時には、
「引き渡しまでに売主が登記を完了する」
という条件を入れるのが理想です。
2.買主側で登記する場合の流れ
売主が登記を行わない場合、買主自身が手続きを進めることも可能です。
・建物表題登記
土地家屋調査士が建物を調査・測量し申請
・所有権保存登記
司法書士を通じて所有権を公示
費用は数万〜十数万円ほどですが、不動産投資における「権利の保険」と考えれば十分に投資価値があります。
未登記で安く買う場合でも、登記費用を見越して価格交渉するのが賢明です。
未登記家屋は、一見すると割安に見える場合がありますが、実際には
・融資が受けられない
・権利が守れない
・売却が難しい
…など、不動産投資の根幹を揺るがすリスクを抱えています。
不動産投資家としては、
・登記の確認を徹底する
・未登記の場合は購入前に手続き完了を求める
・費用を踏まえて価格交渉する
という3点を守ることが大切です。
不動産投資では“見えないリスクの把握”がとても大切です。未登記家屋を扱う際は慎重に判断し、安全性の高い投資判断につなげていきましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆