こんにちは！
今回は、不動産投資を検討している方なら必ず知っておきたい「ワンオーナー物件」と「オーナーチェンジ物件」についてお話ししていきます。
中古不動産市場では、この2つの物件タイプをよく目にしますが、特徴・メリット・リスクは大きく異なります。不動産投資のスタイルによって適した物件も違うため、理解しておくことはとても重要です。
この記事では、両者の違い、投資家目線でのメリット・デメリット、購入時に注意すべきポイントを初心者にも分かりやすく解説します。
◯まずは定義を理解しよう
＊ワンオーナー物件とは？
新築時から一人のオーナーが所有し、ずっと居住してきた中古物件のこと。
過去に別の入居者がいないため、「使用状況が明確」という安心感があります。
・特徴
内覧できる（コンディションを自分の目で確認可能）
引き渡し後すぐ住める、または賃貸運用に転換しやすい
修繕履歴や管理状態の把握がしやすい
・オーナーチェンジ物件とは？
入居者（賃借人）が住んだまま売買される「投資用不動産」です。
所有者が変わるだけで、賃貸借契約はそのまま引き継がれます。
・特徴
購入直後から家賃収入が発生する
入居者のプライバシー保護のため原則内覧不可
自己居住には不向き（退去を求めるには正当事由が必要）
不動産投資の観点では、キャッシュフロー・利回り・修繕リスクの観点から両者を比較することが重要です。
◯ワンオーナー物件のメリット・デメリット
【メリット】
・内覧できる安心感
日当たり、騒音、生活動線などを確認でき、購入後のギャップが少ない。
・投資の柔軟性が高い
自己居住・賃貸どちらにも転用でき、出口戦略の幅が広いのが強み。
・状態が把握しやすい
修繕履歴・設備の使用状況がわかり、リスクを軽減できる。
【デメリット】
・価格が高め
需要がありコンディションも良いため、割高になる傾向。
・引き渡しに時間がかかる場合がある
売主の退去準備やローン残債処理でスケジュールが読みにくい場合も。
◯オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
【メリット】
・購入直後から家賃収入が得られる
空室リスクゼロでスタートでき、不動産投資の効率が高い。
・収益データがそろっている
賃料・入居期間・滞納状況など、収益予測に必要な具体的データがある。
・割安なケースがある
内覧不可や制約の多さから、価格が抑えられることも。
【デメリット】
・内覧不可＝設備リスクが読みにくい
給湯器や水回りなどの見えない部分に劣化がある可能性。
・賃貸借契約を引き継ぐ必要がある
家賃設定や契約内容を自由に変えられない。
・自己居住へ転用しにくい
投資目的で割り切る必要があり、出口戦略は制限されがち。
・修繕リスクを抱える
入居中に設備が故障すればオーナーが対応する必要がある。
◯購入前に必ず確認しておきたいポイント
【ワンオーナー物件の場合】
・内覧チェック
水回りの匂い、カビ、雨漏り跡、床の軋みなど細部に注目。
・修繕履歴
外壁・屋根・給湯器・設備交換の記録を確認。
・管理状態（マンションの場合）
管理組合資料・長期修繕計画が健全かどうか。
【オーナーチェンジ物件の場合】
・賃貸借契約書の内容
家賃・敷金・更新日・滞納履歴など収益に直結するポイントをチェック。
・入居者属性・入居年数
長期入居＆滞納なしなら安定収益が期待できる。
・設備の状態
給湯器・エアコンの耐用年数は収益性に直結。
・見かけの利回りに惑わされない
実質利回り（管理費・修繕費・税金込み）で判断するのが不動産投資の基本。
◯まとめ：目的に合わせてベストな選択を
| 項目 | ワンオーナー物件 | オーナーチェンジ物件 |
| 主目的 | 自己居住／投資どちらも可 | 不動産投資・家賃収入 |
| 内覧 | 可能 | 原則不可 |
| 使用 | すぐ住める | 退去まで不可 |
| 家賃収入 | なし（賃貸化は可能） | 即時スタート |
| 価格 | やや高め | 割安傾向 |
・自己居住＋将来の賃貸化も視野にしたい → ワンオーナー物件
・安定収益をすぐ手に入れたい不動産投資家 → オーナーチェンジ物件
どちらを選ぶ場合も、メリットとリスクを総合的に理解することが、不動産投資を成功させる大切なポイントです。中古投資物件の購入や管理についてお悩みがあれば、ぜひお気軽にご相談ください！
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆