こんにちは！ 今回は民泊投資についてお話ししていきます！
最近、民泊利用を前提とした物件の賃貸についてのお問い合わせが弊社に入ってくるようになりました。どうやら副業や資産形成の選択肢として、「民泊投資」が注目されているようです。民泊投資とは、物件を“住まい”として貸す賃貸経営とは異なり、“宿泊”として短期で回す不動産投資です。うまく稼働すれば賃貸より高い収益も狙えますが、その分、運営品質やルール対応が収益を左右します。ここでは、不動産投資初心者が押さえるべき全体像と、今後の流れの予測をまとめます。
◯民泊投資とは？賃貸の不動産投資との違い
賃貸の不動産投資は「家賃」という比較的安定した収入が見込めます。一方、民泊投資は「宿泊単価×稼働率」で売上が変動するため、季節やイベントの影響を受けやすいのが特徴です。また、清掃・リネン・鍵管理・問い合わせ対応など“運営”が発生します。つまり民泊投資は、不動産投資でありながら宿泊ビジネスの要素が強い点が最大の違いです。
◯民泊投資の運用モデル
民泊投資には主に次の三つの型があります。
・住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）
制度として一般的で参入しやすい一方、営業日数の制限があるケースが多く、稼働の上限を意識する必要があります。
・旅館業（簡易宿所など）
営業日数の制限がなく稼働を最大化しやすい反面、要件や手続きのハードルが上がります。設備や管理体制も含めて計画が必要です。
・マンスリー、短期賃貸型
民泊に近い需要を取りつつ、運営負荷を抑えやすい方法です。初心者が“まず試す”選択肢になることもあります。
不動産投資初心者は、最初に「どの制度・型で回すか」を決めると、物件条件と必要コストが整理できます。
◯収益シミュレーションの要点：売上より“残るお金”
民泊投資の数字は、賃貸よりも変数が多いのが難点です。最低限、以下を押さえましょう。
・ADR（平均宿泊単価）：1泊あたりの平均売上
・稼働率：売れた日数の割合（季節でブレる）
・運営コスト：清掃費、消耗品、OTA手数料、修繕、管理委託など
売上が大きく見えても、回転が増えるほど清掃費なども増えます。初心者ほど「利回りっぽい数字」ではなく、運営後の粗利（営業利益）で判断するのが安全です。
◯物件選びで失敗しないチェックポイント
民泊投資は立地だけでなく、建物ルールと実務が重要です。特に次の5点は必須です。
・管理規約：マンションで民泊が禁止・制限されていないか
・近隣環境：騒音・ゴミ出し・共用部などトラブル要因はないか
・導線：駅、観光、ビジネス拠点へのアクセス、チェックインのしやすさ
・間取り：需要に合う人数帯（2名・4名など）を想定できるか
・運営体制：清掃手配、鍵、緊急対応を誰が担うか
不動産投資初心者は「利回りが高そう」だけで選ぶと、運営で詰まりやすいので要注意です。
今後の民泊投資は、次の方向へ進む可能性が高いです。
運営の差が収益差になる：写真・レビュー・価格調整・清掃品質で稼働率が変わり、“なんとなく民泊”は勝ちにくくなります。
需要が読めるエリアが強い：観光だけでなく出張・イベント・長期滞在など、需要が分散する地域ほど安定しやすい傾向があります。
ルール対応の価値が上がる：制度や規約のクリアが難しい分、合法性と運用継続性を説明できる物件は相対的に評価されやすくなります。
民泊投資は不動産投資の一種ですが、実態は運営ビジネスです。だからこそ初心者は、①運用モデルを決める→②小さく試す→③清掃・鍵・問い合わせを外注含めて仕組み化→④数字が安定したら横展開、の順が堅実です。派手な利回りより“再現性”を重視すれば、民泊投資は不動産投資のポートフォリオを強くしてくれるでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆