こんにちは！ 今回は前回から引き続いて、天災リスクをどう受け止め、向き合っていくべきなのかについてお伝えしていきます！
前回お伝えしたような地名やハザードマップを調べるほど、「結局、リスクゼロの土地なんてないよね…」という壁にぶつかります。実際、日本で暮らし、不動産投資をする以上、地震・台風・豪雨などの天災リスクから完全に逃げ切るのは不可能です。では私たちは、どこまでを“許容”し、どこからを“避ける”べきなのでしょうか。
答えはシンプルで、許容すべきは「起きても致命傷にならないリスク」だけです。
不動産投資において天災は、利回りや空室のように「運用で吸収できる範囲」を超えると、一撃で資金繰りを崩します。だからこそ、感覚ではなく“基準”を持って線引きする必要があります。
◯天災リスクは4つに分けて考える（回避・低減・移転・受容）
天災リスクへの向き合い方は、基本的に次の4つです。
回避（Avoid）：そもそも買わない
低減（Reduce）：建物・設備・運用で被害を小さくする
移転（Transfer）：保険でお金のダメージを移す
受容（Accept）：最後は“想定内”として飲み込む
不動産投資で重要なのは、「回避すべき領域」を最初に決め、残りを低減・移転・受容で整理することです。
◯回避ライン：ここを超えたら“不動産投資として成立しにくい”
回避ラインの考え方は、物件タイプや地域にもよりますが、共通するのは次の視点です。
・被害が出たときに「修繕で戻らない」可能性が高い
例：広範囲の浸水常襲、土砂災害の危険性が高い斜面直下 など
・金融（融資）、保険、売却（出口）で不利になりやすい
天災リスクが高いエリアは、将来の買い手が絞られ、出口が弱くなりがちです。
・1回の災害で資金繰りが詰む構造になっている
自己資金が薄い、修繕費の余力がない、保険が十分でない状態なら、許容範囲は狭くなります。
つまり、許容の問題は「土地の良し悪し」だけではなく、あなたの資金体力と運用設計で決まります。これは不動産投資の現実です。
◯許容ライン：リスクを取るなら“対策込み”で成立させる
回避ラインを超えない範囲であれば、次は「対策込みで許容する」判断ができます。ポイントは3つ。
① 低減：被害を小さくする設計・管理
雨水の流れ、敷地の高低差、排水の弱さは現地で確認
建物は耐震性、基礎、擁壁、過去の補修履歴をチェック
もし水害が気になるなら、設備の配置（受電設備や給湯器等）も見直し余地
② 移転：保険で“倒れない”形にする
火災保険の水災補償・風災補償、地震保険（必要なら）
免責・支払い条件を理解し、過不足を調整
保険は「得をする道具」ではなく、致命傷を避ける安全装置です。
③ 受容：最後はキャッシュで吸収できるか
目安として、突発修繕や空室が重なっても耐えられる現金余力を確保
物件を増やすほど、1棟の災害で全体が止まらないよう分散が効く
不動産投資でリスクを許容するとは、「気にしない」ではなく、起きても死なない設計にすることです。
◯判断のコツ：ハザードマップは点数ではなく想定の判断材料
ハザードマップを見て「色が濃い＝即NG」と短絡的にすると、チャンスも逃します。
大切なのは忌避よりも、
・その災害が起きたら、どの設備が壊れ、どの費用が出て、何日止まるか？
・入居者は住めるか？ 退去は増えるか？ 家賃は下がるか？
・融資や保険、出口にどんな影響が出るか？
…など、被害を想定して対策をとることです。
こういった被害想定ができて、対策と資金余力で吸収できるなら許容。できない、または吸収できないなら回避。
これが、天災と不動産投資を両立させる思考法です。
いかがでしたか？
天災リスクをゼロにすることはできません。だから不動産投資家がやるべきは、
回避ラインを決める → 対策で低減する → 保険で移転する → 余力で受容する
この順番で、リスクを経営可能なサイズに落とし込むことです。
地名・旧地形・ハザードマップは、あなたの物件選定の精度を一段引き上げます。恐れるためではなく、長期で勝つために使いましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆