こんにちは！ 前回の記事の終わりでも触れましたが、非住宅用地である駐車場を所有するメリットとデメリットについてお伝えしていきますね！
前回の記事では、住宅用地と非住宅用地の違い、そして固定資産税の考え方について解説しました。
その中で「非住宅用地」の代表的な活用方法として挙げられるのが駐車場経営です。
「建物がいらない」「手間が少なそう」といったイメージから、不動産投資初心者にも人気のある手法ですが、実際には明確なメリットと注意すべきデメリットが存在します。収益物件として駐車場を所有する場合の特徴を、不動産投資の視点から整理していきましょう。
◯駐車場投資とは？2つの代表的な形態
駐車場を使った不動産投資は、大きく以下の2つに分けられます。
月極駐車場：近隣住民や法人と長期契約
コインパーキング：時間貸し・事業者委託が一般的
どちらも「非住宅用地」に分類されるため、住宅用地の税制優遇は受けられませんが、その分、運営の柔軟性が高いのが特徴です。
◯駐車場を収益物件として所有するメリット
①初期投資が少ない
建物を建てる必要がないため、アパートやマンションに比べて初期投資が圧倒的に少なく済みます。
舗装やライン引き程度で始められるケースもあり、不動産投資の入口として選ばれやすい理由の一つです。
②管理の手間が少ない
入居者対応や設備トラブルがほぼなく、クレームも少なめです。特にコインパーキングは運営会社に委託することで、ほぼ放置型の不動産投資が可能になります。
③将来の転用がしやすい
駐車場は暫定利用として非常に優秀です。将来的にアパート建築や売却を考えている土地でも、市場を見ながら柔軟に方向転換できるのは大きな強みです。
◯駐車場投資のデメリット・注意点
① 固定資産税が高い
前記事で解説した通り、駐車場は非住宅用地扱いとなるため、住宅用地の特例は使えません。
特に都市部では、税金だけで収益が圧迫されるケースもあります。
② 利回りは高くなりにくい
表面利回りだけを見ると悪くありませんが、税金を差し引いた実質利回りは意外と低くなることも。
不動産投資としては「安定型」ではあるものの、「大きく増やす」投資ではありません。
③ 立地依存度が非常に高い
駐車場経営は、需要がすべてです。
駅距離、周辺施設、住宅密集度など、立地を見誤ると空きが続くリスクがあります。
◯駐車場投資が向いている人・向いていない人
＊向いている人
・大きな借入をしたくない
・管理の手間を極力減らしたい
・将来の土地活用をまだ決めきれていない
＊向いていない人
・税引後キャッシュフローを最大化したい
・融資を活用して資産拡大したい
・節税効果を重視したい
この点で見ると、駐車場は不動産投資のメインとしてではなく、サブ戦略として活用されることが多い投資手法だと言えます。
いかがでしたか？
収益物件としての駐車場は、
・初期投資が少ない
・管理が楽
・転用しやすい
という大きなメリットがある一方で、
・税負担が重い
・収益性に限界がある
という明確な弱点もあります。
不動産投資において重要なのは、「良い・悪い」ではなく、自分の投資フェーズや目的に合っているかどうかです。土地を遊ばせずに収益化したい場合や、将来の選択肢を残したい場合、駐車場投資は十分に検討する価値のある選択肢と言えるでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆