こんにちは！
不動産投資で成功するには物件選びが何より重要です。収益性に注目しがちですが、それだけでは少し不安が残ります。「立地」と「築年数」のバランス、そして見落とされがちな「修繕の履歴」や「管理状況」を把握することで、将来のトラブルや資産価値の下落リスクを回避できます。
今回はそんなお話を簡単にですがしていきますね。
⚪︎なぜ「立地」と「築年数」のバランスが投資に効くのか？
不動産投資では、立地＝空室リスクの低減、築年数＝維持コストと価格のバランスです。
▽好立地物件の強み
・駅から近い
・生活利便施設が多い
・将来の再開発エリアや人口流入地域にある
こういったエリアの物件は賃貸需要が安定しており、空室リスクが低く家賃も下がりにくい傾向にあります。
将来的な売却時にも価格が維持されやすいため、出口戦略がとりやすいというメリットが期待できます。
▽ 築古物件の魅力とリスク
築年数が経っている物件は、購入価格が安く利回りが高くなる傾向があります。特に、エリア需要が強い場合は、築古でも安定収入を得られることも。
ただし注意点として、修繕コストが増えるリスクや、家賃が下落しやすい点も理解しておきましょう。
以上二点をまとめますと、 「高利回りだが築古 × エリアが微妙」な物件は、長期で見るとトータルコストが高くなる可能性があるということになります。そのあたりのバランスが重要になってくるでしょう。
⚪︎投資家が必ず見るべき「大規模修繕履歴」とは？
築年数が経った物件で特に重要なのが「大規模修繕の履歴」と「長期修繕計画の有無」です。
・なぜ重要？
→ 建物の維持管理状況は、将来の維持費・修繕リスクに直結します。
→ 資産価値を維持し、売却時に不利にならないためにも、管理状態の良し悪しは要チェック。
▽確認すべきポイント
①いつ修繕が実施されたか？
10年・15年周期で行われているか、どんな工事内容だったかを確認。
②今後の修繕計画は？
長期修繕計画があるか？資金的に現実的か？明確なプランがない場合、突発的な一時金の請求がある可能性も。
③修繕積立金の残高は？
積立金が不足していると、将来の維持コストが大きくなり、キャッシュフローを圧迫する恐れがあります。
⚪︎「屋上防水」「外壁塗装」は劣化のバロメーター
大規模修繕の中でも、特に資産価値に影響を与えるのがこの2つです。
・屋上防水
放置されると雨漏り→内部腐食→修繕コスト爆増につながります。過去の施工履歴・工法（シート防水／塗膜防水など）と、次回の予定が重要。
・外壁塗装
見た目だけでなく、外部からの劣化要因（紫外線・雨風）への耐性に直結します。外壁のひび割れ、塗膜の剥がれがあると、内部構造にも影響するリスクがあります。
外装が荒れていると入居者にも敬遠されやすくなり、空室リスクが高まる可能性も。
⚪︎投資目線での「チェックリスト」
最後に、投資物件を選ぶ際に確認すべきチェックポイントをまとめます。
1. エリアの将来性
再開発予定や人口動態を調査。将来性が見込めるエリアか？
2. 賃貸需要
近隣の競合物件との比較、家賃相場、稼働率を確認。
3. 管理体制
管理会社の対応状況、清掃・掲示板の整備、理事会の動きもヒントになります。
4. 修繕履歴と積立金の状況
資料がそろっていて、内容がしっかりしているか？
5. 出口戦略の立てやすさ
将来売るときに買い手が付きやすいエリアかどうかも意識。
6. インスペクションの活用
投資前に建物診断（インスペクション）を活用することで、修繕リスクを定量的に把握できます。
不動産投資は家賃収入だけではなく、建物の管理状態や将来の修繕費、資産価値の保全までを含めて見るべき投資です。
利回りが高い＝良い物件とは限りません。「立地・築年数・修繕履歴」の3つをしっかりチェックすることで、長期的に安定した収益と資産価値を維持する投資が可能になるでしょう。リスクを減らし、堅実に資産を増やしていくためにも、是非とも購入前の情報収集と分析を怠らないようにしたいですね。
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