こんにちは！
不動産投資において、立地や利回りに注目するのは当然のことですが、実は「建物の性能」も中長期的な収益性に直結します。特に注目すべきなのが、「劣化対策等級」と「耐震等級」という二つの性能指標です。
これらは住宅の品質を定量的に評価する国の制度「住宅性能表示制度」に基づくもので、資産価値を長く保ち、修繕リスクを低減する鍵となります。
今回は、投資物件選定の際にチェックすべきこの二つの等級についてお話していきますね。
⚪︎劣化対策等級とは？
「劣化対策等級」は、建物の構造躯体や配管、防水性能などがどれくらい長く保たれるように設計・施工されているかを評価したものです。
評価項目は主に以下の三つです↓
①構造躯体の保護（木材の腐食や鉄筋のサビ対策）
②配管設備の劣化防止・点検のしやすさ
③防水性の確保（雨漏り対策など）
等級は1～3の3段階があり、等級が高いほど長寿命でメンテナンス性に優れた設計となっています。
等級1：建築基準法の最低限レベル。
等級2：耐久性を高めた構造や、配管の点検・更新がしやすい設計。
等級3：長期優良住宅レベルで、50年～60年を超える使用を想定した高耐久仕様。
投資家にとってのメリットは、将来的な大規模修繕の頻度とコストを抑えられやすい、ということでしょうか。修繕リスクが少ないことで、キャッシュフローの予測が立てやすくなります。また、資産評価時にも高く見られやすい、という利点も挙げられるでしょう。
⚪︎耐震等級とは？
一方の「耐震等級」は、建物がどれだけ地震に強いかを示す指標です。地震の多い日本では、入居者の安心感はもちろん、物件の被災リスクや復旧コストに直接関係します。
耐震等級も1～3の3段階で、数値が大きいほど耐震性能が高いとされます。
等級1：現行の建築基準法に準拠。震度6強～7程度で倒壊しないレベル。
等級2：等級1の1.25倍の地震力に耐える。
等級3：等級1の1.5倍。警察署や消防署など災害拠点施設と同等の耐震性。
特に注目したいのは、耐震等級2以上の物件では地震保険料の割引を受けられる可能性がある点です。これにより、ランニングコストを下げることができます。また、災害後の退去リスクや修繕費の削減にもつながります。
⚪︎劣化対策と耐震性、両方チェックするのが賢い投資判断
投資物件を選ぶ際には、劣化対策等級と耐震等級の両方を確認することが大切です。どちらか一方だけでは長期的な投資効果は見込みにくく、バランスが取れていることが重要です。
耐震等級だけが高い物件：災害には強いが、配管や構造材の劣化が早ければ修繕コストがかさむ可能性があります。
劣化対策等級だけが高い物件：長持ちはするが、地震で損壊すれば修復コストや退去リスクが高まります。
つまり、「高耐震 × 高耐久」な物件は、入居者にとっても魅力が高く、空室リスクの低減にも貢献するのです。
これらの情報は「住宅性能評価書」に記載されているので、購入検討の段階で不動産会社に確認しましょう。
不動産投資における建物の性能は、目に見えにくいけれど、投資の成果に大きく関わる重要なファクターです。
劣化対策等級は長期の維持管理コストを抑え、資産価値を維持。耐震等級は地震被害のリスクを減らし、保険料も低減できる。どちらも将来的なリスク管理と安定収益の実現に直結する要素です。立地や利回りと同じように、物件の基本性能にもぜひ目を向けてみてください。「性能評価に裏付けられた物件」を選ぶことが、賢明な投資判断につながるでしょう。
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