こんにちは！
今回は「イールドギャップ」についてお話ししていきますね。
不動産投資で安定した収益を得るには、物件の選び方や資金計画など多くの要素が関わります。その中でも「イールドギャップ」は、収益性を見極める重要な指標になってきます。
ではイールドギャップとは何なのかというところから、なぜ重要なのか、どのように活用すべきかについてお伝えします。
⚪︎イールドギャップとは？
イールドギャップとは、不動産の利回りと借入金利の差のことを指します。たとえば、購入した物件の利回りが10％で、ローンの金利が2％なら、イールドギャップは「8％」です。この差が大きいほど、投資によって得られる利益が多いと判断できます。
計算式に示しますと…
【表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100】
【イールドギャップ = 表面利回り − 借入金利】
仮に家賃収入が年間100万円、物件価格が1000万円で、借入金利が2％の場合、表面利回りは10％、イールドギャップは8％になります。
⚪︎イールドギャップが重要な理由
イールドギャップがプラスであれば、家賃収入がローンの返済を上回り、手元に資金が残ります。この「プラスキャッシュフロー」があることで、次の物件購入や突発的な修繕費にも対応でき、投資を安定的に続けやすくなります。
また、不動産投資ではローンを活用することで自己資金以上の投資が可能になります。イールドギャップが大きいと、借入によるレバレッジ効果をより大きく活かせ、資産形成のスピードも上がります。
逆に、イールドギャップが小さい、またはマイナスの場合、毎月の持ち出しが発生するリスクがあり、投資の継続が難しくなることもあります。
⚪︎実質利回りでより正確に判断を
表面利回りは単純な収入と価格の割合ですが、実際には運営コストも考慮する必要があります。そこで、「実質利回り」を使うと、より現実的な収益を把握できます。
実質利回りの計算式は以下になります。
【実質利回り =（年間家賃収入 − 年間運営費用）÷ 物件価格 × 100】
例えば、運営費用が20万円かかる場合、実質利回りは8％。これを元にイールドギャップを計算すれば、8％ − 2％で6％となります。
⚪︎イールドギャップに潜むリスク
イールドギャップを見る際には、以下の点にも注意が必要です。
・金利の変動
変動金利のローンでは、将来的な金利上昇によりイールドギャップが縮小する可能性があります。
・空室リスク
満室を前提にした利回りですが、空室が出れば家賃収入が減り、収益性が低下します。
・予期せぬ修繕費
老朽化や災害による修繕で、突然大きな支出が発生することもあります。
これらを踏まえ、イールドギャップには余裕を持っておくことが大切です。
⚪︎どれくらいのイールドギャップが理想？
明確な基準はありませんが、一般的には3％以上が目安、5％以上あれば比較的安心と言われています。特に将来的な金利上昇に備える意味でも、余裕のある数値を目指したいところです。
⚪︎イールドギャップを高める方法
イールドギャップを広げるには、以下の2つの方向があります。
①利回りを上げる
高利回り物件を選ぶ（地方の割安物件など）
家賃を適正化する（市場調査を実施）
管理費などのコストを見直す
②借入金利を下げる
複数の金融機関を比較し、低金利ローンを選ぶ
頭金を増やし、借入額を減らす
信用情報を改善し、有利な条件を引き出す
イールドギャップは、不動産投資の収益性と安全性を判断するための大事な指標です。表面利回りや金利だけを見るのではなく、実質利回りや将来のリスクも加味して、余裕のあるギャップを確保しましょう。
堅実なキャッシュフローを維持し、レバレッジを上手に活用することで、不動産投資を長期的かつ安定的に成功へ導くことが期待できます。イールドギャップをしっかり把握して、うまく資産を増やしていけるようにしたいですね。
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