こんにちは！ 今回はアパート経営について「自己資金がいくら必要なのか？」といったお話をしていきますね。
アパート経営は、家賃収入による安定した資産形成や相続税対策として注目されています。しかし、いざ始めようと思っても資金面をどうするか、どうしたらいいのか、といった部分でお悩みの方は多いのではないでしょうか。どれだけのコストがかかるのか、といったようなお話は何度かしていますが、アパート経営に必要な初期費用の内訳や、自己資金の目安、資金が足りない場合の対策まではさほど触れてこなかったと思いますので、改めて少し確認してみましょう。
⚪︎アパート経営の初期費用とは？
アパート経営に必要な費用は大きく2つに分かれます。
① 物件購入費または建築費
最も大きな支出となるのが、アパートの購入費または建築費です。構造や立地、規模によって費用は大きく異なります。たとえば、新築の場合の相場は以下の通りです：
木造：坪80万〜100万円
鉄骨造：坪90万〜120万円
延床100坪の木造アパートであれば、建築費は約8,000万〜1億円ほど。
中古物件を購入する場合は、築年数や管理状態によって価格に幅がありますが、新築よりも初期費用を抑えられる可能性があります。
② 諸費用
アパートの購入・建築費以外にも、さまざまな費用が発生します。
・不動産取得税・登録免許税・印紙税
・ローン手数料・保証料
・司法書士報酬
・火災・地震保険料
・仲介手数料、地盤調査費、外構工事費、水道・電気の引き込み費用
…などですね。
これらは建築費の5〜10％程度が目安です。
例えば5,000万円のアパートなら、諸費用は250万〜500万円ほど必要になってくる計算になります。
⚪︎自己資金はいくら用意すべき？
一般的に、アパート経営に必要な自己資金は総初期費用の10％〜30％とされています。
自己資金には主に、ローンの頭金と、融資では賄えない諸費用が含まれます。
例えば、建築費5,000万円＋諸費用500万円＝合計5,500万円のケースでは…
自己資金10％ → 約550万円
自己資金20％ → 約1,100万円
自己資金30％ → 約1,650万円
となります。物件の規模が大きくなるほど、当然ながら自己資金も増える点に注意が必要です。
⚪︎自己資金が多いと何が有利？
① ローン審査に通りやすい
金融機関は自己資金の比率を重要視します。自己資金が多いほど、信用力が高いと見なされ、審査に通りやすくなります。
② 借入額が少なくなり返済が楽になる
自己資金を多く出せばローンの借入額が減り、毎月の返済負担も軽くなります。経営の安定性にもつながります。
③ 金利上昇リスクの軽減
将来金利が上昇した場合でも、借入額が少なければ影響は限定的です。
④ 突発的な出費への対応力
空室や修繕など、予期せぬ支出が発生しても、自己資金に余裕があれば対応しやすくなります。
⚪︎自己資金が足りない場合の対策
① フルローンや低頭金ローンを活用
金融機関によっては、頭金ゼロのフルローンが可能な場合も。ただし金利や審査条件は厳しくなるため、慎重な判断が必要です。
② 複数の金融機関を比較
金融機関ごとに融資基準は異なります。条件の合うところを見つけることが大切です。
③ 土地活用会社やハウスメーカーに相談
自己資金が少なくても始められるプランや、融資サポートを行っている会社もあります。専門家のアドバイスを活用しましょう。
④ 小規模物件からスタート
最初から大規模なアパートを目指さず、中古の小規模物件や区分マンションから始めるのも有効です。経験を積みながらステップアップする方法もあります。
いかがでしたでしょうか？
アパート経営を成功させるには、物件の魅力や利回りだけでなく、「いくら自己資金を用意できるか」が重要です。初期費用の全体像を正確に把握し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
もし自己資金が十分でなくても、対策を講じれば対応できる可能性もあります。それも含めて、まずは情報収集をしつつ、専門家への相談を行い、自分に合った経営スタイルを見つけるようにしたいですね。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆