【不動産投資家向け】収益物件の構造4種類を徹底比較|利回り・管理・リスクの視点から解説

ブログ 不動産投資初心者向け講座

こんにちは! 今回は建物の構造についてお伝えしていきます!

不動産投資において、物件選びの際に「構造の違い」は重要なポイントの一つです。見た目や立地だけでなく、建物の構造は耐久性、維持コスト、空室リスク、そして出口戦略にも大きく影響します。

この記事では、収益物件に使われる代表的な建築構造(木造・鉄骨造・RC造・SRC造)について、投資家目線でのメリット・デメリットを整理しました。構造の理解は「利回りを左右する基礎知識」です。初心者からベテランまでぜひ参考にしてください。

1. 木造(W造)|初期費用重視・高利回り狙い向け 

・特徴
柱や梁に木材を使用した構造で、主にアパートや戸建賃貸で多く使われています。建築コストが抑えられるため、初期投資額を下げたい投資家に人気です。

・メリット(投資家視点)

建築費が安いため、表面利回りが高く出やすい。

工期が短く、着工から運用開始までの期間が短縮できる。

減価償却期間(法定22年)が短く、節税メリットが大きい。

・デメリット

耐久性・耐火性が他構造より劣るため、長期保有に不向きな場合も。

賃貸市場では「木造=安普請」の印象を持たれやすく、家賃単価が低めに設定されがち。

騒音トラブルなどから退去リスクがやや高め。

2. 鉄骨造(S造)|中規模物件や倉庫、商業用途に適応 

・特徴
鉄骨を主要構造材とする建物。軽量鉄骨(主に戸建・アパート)と重量鉄骨(中規模ビル等)に分かれ、S造の中でも性能差があります。

・メリット(投資家視点)

柱間が広く取れるため、間取りの自由度が高く、リノベ再販にも有利。

木造より耐震性が高く、エリアによっては金融機関評価が上がる。

軽量鉄骨なら建築費も比較的抑えられ、バランス型投資に最適。

・デメリット

火災時の耐火性は低く、追加の耐火被覆コストが必要。

鉄部のメンテナンス(防錆処理等)に注意が必要。

木造より法定耐用年数(軽量鉄骨19年/重量鉄骨34年)が長く、節税メリットは限定的。

3. 鉄筋コンクリート造(RC造)|長期保有向きの安定資産 

・特徴
鉄筋を内部に組み込み、コンクリートで固めた構造。マンションやビルで多く採用されており、資産価値・耐久性に優れています。

・メリット(投資家視点)

遮音性・耐火性に優れ、入居者満足度が高く空室率が低い傾向。

長寿命(法定耐用年数47年)で、長期保有・相続にも向いている。

規模が大きいほど、規模の経済が働き、収益性を高めやすい。

・デメリット

建築コストが高く、初期投資が大きくなる。

固定資産税評価が高く、保有コストが上昇する場合がある。

コンクリートの乾燥期間が必要なため、工期が長く運用開始が遅れがち。

4. 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)|超高層向け・法人投資家向け

・特徴
鉄骨の骨組みを鉄筋とコンクリートで包んだ構造。高層マンションや大型商業ビルに採用される最上級グレードです。

・メリット(投資家視点)

最高レベルの耐震性・耐火性で、災害リスクに強い安定資産。

高層建築が可能で、容積率を活かした土地活用ができる。

一棟収益マンションでSRCを選べば、ブランド力・入居率が安定。

・デメリット

建設費が高く、中小投資家にはハードルが高い。

法定耐用年数はRC造と同じだが、工期・建築難度が上がる。

売却時に購入層が限られ、出口戦略の柔軟性が下がることも。

⚪︎構造の選び方は「戦略次第」

不動産投資において、構造選びは「利回り」「保有年数」「出口戦略」「金融機関の評価」すべてに関わってきます。

短期高利回り狙い:木造アパート

中長期保有:RC造・S造

安定運用+相続対策:RC造・SRC造

フルリノベ再販:S造(軽量・重量)

それぞれの構造に一長一短があります。購入エリアの地盤、築年数、修繕履歴、金融機関の評価傾向などもあわせて考慮し、構造を味方につけた投資判断を行いましょう。

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