こんにちは！ 今回は「実勢価格」と「公示価格」についてお話ししていきます。
「この土地、いくらで売れるのかな？」
「近所の土地の相場ってどれくらい？」
不動産を売買するとき、誰もがまず気になるのが「値段」です。
ところが、一口に「価格」といっても、その算出方法や意味はさまざま。中でも特に重要なのが、実勢価格と公示価格という二つの指標です。ニュースやネットで耳にしたことはあっても、「違いを説明できる」という人は意外と少ないかもしれません。
1. 実勢価格とは？―市場で実際についた値段
実勢価格とは、簡単にいえば「実際に売買が成立した価格」です。
売主が希望する金額と、買主が支払いたい金額が交渉で擦り合わされ、合意に至ったときの金額を指します。
例えば、売主が「5,000万円で売りたい」と広告を出しても、買主との交渉で4,500万円にまとまったなら、その4,500万円が実勢価格です。
この価格は次のような要因で大きく変動します。
市場の需給：人気エリアや人口増加地域は高くなり、逆に売り物件が多い地域は下がる傾向。
土地や建物の条件：形や広さ、接道状況、日当たり、周辺施設の有無など。
社会情勢：景気や金利、災害リスクなども影響します。
つまり実勢価格は、その時その場所の「生きた相場」。ただし取引ごとに異なるため、公式に一元化されたデータはなく、過去の事例から推測するしかありません。
2. 公示価格とは？―国が発表する「基準の値段」
一方、公示価格はまったく性質が異なります。
これは「国が専門家の評価をもとに決めた、土地価格の目安」です。
毎年1月1日時点で、全国約26,000地点の「標準地」を対象に、不動産鑑定士が算定します。特殊な事情を排除した、あくまで「正常な市場で成立すると想定される価格」です。
さらに似た指標として、各都道府県が発表する基準地価があります。こちらは毎年7月1日時点の価格で、公示価格を補完する役割があります。これにより地価の年2回の動きを把握できるのです。
公示価格や基準地価は、以下のような場面で利用されます。
・土地取引の目安
・公共事業用地の取得価格算定
・相続税や固定資産税の評価基準
誰でもインターネットで調べられる、信頼性の高いデータです。
3. 実勢価格と公示価格の違い
両者の大きな違いをまとめると、次の表の通りです。
| 項目 | 実勢価格 | 公示価格 |
| 決定主体 | 売主と買主（市場） | 国土交通省・都道府県（公的機関） |
| 基準日 | 取引成立日 | 1月1日（公示地価）、7月1日（基準地価） |
| 価格変動 | 個別事情で変動 | 特殊事情を排除した標準的価格 |
| 主な用途 | 実際の売買 | 指標・基準、税務・公共事業 |
一般的に、実勢価格は公示価格より高めです。公示価格は「落ち着いた状況」での価格を前提にしているため、人気エリアや急騰地域では実勢価格が1.1〜1.2倍、場合によってはそれ以上になることもあります。
4. 賢く活用するには
不動産売買を検討しているなら、まず公示価格でおおまかな基準をつかみ、そこに土地の個別条件を加えて実勢価格を推測するのが有効です。
例えば「近くの公示価格が1㎡あたり30万円」で、駅近・整形地・南向きなら、実勢価格はそれより高くなる可能性があります。
また、売却を考えるなら近隣の過去取引事例を調べ、不動産会社に査定してもらいましょう。複数社に依頼することで、より精度の高い相場観が得られます。
⚪︎まとめ⚪︎
実勢価格＝市場で実際に成立した価格
公示価格＝国が発表する基準価格
実勢価格は個別条件や需給で動き、公示価格は全国共通の物差し
両方を知ることで、より正確な不動産判断が可能に
不動産価格は一つではなく、複数の「顔」を持っています。
それぞれの性質を理解し、目的に応じて使い分けましょう！
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆