こんにちは！ 今回はフルローンのメリットとデメリットについてお伝えしていきます。
不動産投資を始めたいと思っても、「自己資金が十分にないから無理では？」と考える方は少なくありません。そんな中、自己資金を抑えて物件を購入できる「フルローン」という手法に注目が集まっています。しかし、フルローンは投資の可能性を広げる一方で、大きなリスクも伴います。本記事では、不動産投資におけるフルローンの特徴、メリット・デメリット、利用時の注意点について詳しく解説します。
◯フルローンとは？
不動産投資におけるフルローンとは、物件購入に必要な費用をすべて金融機関からの融資で賄うことを指します。物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用などの諸費用まで借りられる場合もあり、頭金をほとんど用意せずに物件を取得できるのが特徴です。
資金が限られていても物件購入が可能になるため、「とにかく早く投資を始めたい」という人にとって魅力的な選択肢となります。
＊フルローンのメリット
1. 自己資金を温存できる
フルローンを活用すれば、数百万円〜数千万円の頭金を準備する必要がありません。手元資金を残しておくことで、突発的な修繕費や空室リスクに備えたり、他の投資案件に分散投資したりすることができます。
2. 投資チャンスを逃さない
不動産市場はスピード勝負です。条件の良い物件はすぐに売れてしまうことも多いため、頭金を貯めるのを待っている間にチャンスを逃す可能性があります。フルローンなら、資金がなくても素早く投資に踏み出せます。
3. レバレッジ効果を最大化できる
融資をフル活用することで、自己資金に対するリターンを高められます。例えば、手元資金100万円で5,000万円の物件を取得した場合、利回りが同じでも自己資金比率が低いため投資効率は大幅に上がります。
＊フルローンのデメリット
1. 審査が厳しい
フルローンは金融機関にとってリスクが高いため、一般的なローンよりも審査基準が厳しくなります。高年収（目安は年収800万円以上）、安定した職歴、信用情報、さらに物件の収益性が細かくチェックされます。
2. 借入額・返済額が大きい
自己資金ゼロで購入するため、借入総額は当然最大になります。その分、毎月の返済額も高額になり、空室や家賃滞納が発生した場合にはすぐにキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
3. 金利が高めに設定される場合がある
金融機関はリスクを回避するために、フルローンに対して上乗せ金利を設定することがあります。金利が0.5％違うだけでも、数千万円単位の借入では総返済額が大幅に変わります。
4. 損益分岐点が高い
毎月の返済負担が重いため、収益性が少しでも落ちると赤字に転落する可能性があります。赤字が続けば、結局は自己資金を切り崩さざるを得なくなり、投資どころではなくなる危険があります。
◯フルローンを利用する際の注意点
フルローンを成功させるには、リスクを見越した慎重な計画が不可欠です。特に以下の点に注意しましょう。
・現実的なシミュレーションを行う
空室率、修繕費、管理費、固定資産税などを含めた詳細な収支計画を作りましょう。「満室経営前提」ではなく、多少の空室があっても耐えられる設計が重要です。
・優良物件を選ぶ
立地、築年数、入居ニーズを徹底的に調査し、収益性が安定している物件を選びましょう。特に駅近や生活利便性の高いエリアは安定した需要が見込めます。
・複数の金融機関を比較する
金利や融資条件は銀行によって差があります。複数行から見積もりを取り、総返済額が抑えられる条件を探すことが大切です。
・万一に備えて自己資金を残す
フルローンといえども、購入後に発生する想定外の費用に備えて、最低でも数百万円程度は手元に確保しておくことをおすすめします。
フルローンは、不動産投資を少ない資金で始められる強力な手段です。レバレッジを効かせて投資規模を拡大できる一方で、返済リスクや審査の厳しさなど注意すべき点も多く存在します。
大切なのは、「借りられるかどうか」ではなく「返せるかどうか」という視点です。自身の収入状況や投資経験、そして物件の収益性を総合的に判断したうえで、無理のない範囲で活用することが成功の鍵となります。
フルローンは万能ではありませんが、計画的に活用すれば不動産投資の可能性を広げる有効な選択肢となるでしょう。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆