こんにちは！ 今回はちょっと避けたい物件についてご紹介していきます。
不動産投資は、安定した家賃収入と将来の売却益を得られる可能性を秘めた魅力的な資産形成手段です。しかし、どんな物件でも収益物件になるわけではありません。表面上の条件だけで飛びついてしまうと、空室リスクや修繕費の増大、キャッシュフローの悪化といった落とし穴にはまり、投資そのものが失敗に終わる可能性があります。
ここでは、不動産投資で失敗しないために、収益物件として避けたほうがいい物件の代表的な条件を五つご紹介しますね。
1. 人口減少エリアの物件
投資の成否を大きく左右するのは「立地」です。特に人口動態は最重要ポイント。人口が減少する地域では、将来的に入居者を確保するのが難しくなります。
現時点で入居者がいても、退去後に次の入居者が見つからず、空室が長期化するリスクは高いです。地方の過疎化エリアや特定産業に依存した街は要注意。
＊チェックポイント
国勢調査や自治体の人口予測を確認
大学や大企業、商業施設の撤退予定がないか調査
2. 高すぎる利回り物件
「利回り15％！」などの広告は魅力的に見えますが、相場から大きく外れた高利回り物件には必ず裏があります。
・家賃設定が相場より高く、実際には入居者が決まらない
・築古で近々大規模修繕が必要
・空室期間を考慮していない収支計算
このように「見かけの利回り」と「実質利回り」は大きく異なるケースが多いのです。
＊チェックポイント
周辺家賃相場を必ず比較
修繕履歴や長期修繕計画を確認
内見時に共用部の管理状況をチェック
3. 災害リスクを無視した物件
地震・豪雨・洪水など、自然災害リスクを軽視するのは危険です。特に液状化や洪水、土砂災害区域、津波リスクのある沿岸部は避けるべきでしょう。
災害リスクは「入居者の安全」と「物件の資産価値」の両面に直結します。
＊チェックポイント
自治体のハザードマップを確認
地盤調査データを入手（可能であればN値も確認）
4. ニッチすぎる特殊物件
収益物件は「入居者がついて初めて収益を生む」ものです。需要が限られた特殊物件はリスクが高くなります。
・ワンルームなのに極端に狭いまたは広すぎる
・「楽器可」「SOHO可」など需要が限定的
・違法建築や再建築不可物件
需要が途絶えた瞬間に空室リスクが一気に高まり、売却も困難になる可能性があります。
＊チェックポイント
一般的なニーズに合う間取りや広さか確認
法的リスクについて不動産業者や建築士に相談
5. 築古の戸建て
戸建て投資は人気ですが、実際の需要はアパートやマンションに比べ低め。加えて修繕リスクも高いため注意が必要です。
・戸建てを借りたい層が少ない
・屋根や外壁、水回りなど修繕費がかさむ
・庭や隣家との関係など管理も煩雑
＊チェックポイント
地域に戸建て賃貸需要があるか地元業者に確認
ホームインスペクションで建物の劣化を調査
不動産投資は、魅力的な利回りや安い価格に惑わされず、リスクを見極めることが重要です。
・人口動態
・実質利回り
・災害リスク
・市場ニーズ
・修繕コスト
これらを冷静に分析し、「買わない勇気」を持つことが、長期的に安定した収益を得るための第一歩です。
よく調べなかったがために失敗…ということを防ぐためにも、目の前の情報を鵜呑みにはせずよく吟味したうえで選択することも大切です。たとえ魅力的な物件があったとしても資産形成につながらなければ意味をなしません。堅実な判断をする、という勇気も大切なのではないでしょうか。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆