こんにちは！ 今回は「プロパーローン」についてお話ししていきます。
「不動産投資を始めたいけれど、ローンの種類がよくわからない」「アパートローン以外に借り方はあるの？」
そんな疑問を持つ方に知ってほしいのが、プロパーローンという融資の仕組みです。
プロパーローンは一見難しそうですが、理解しておくと投資の選択肢が広がり、将来的により有利な条件で資金を調達できる可能性があります。
◯そもそも「プロパーローン」とは？
「プロパー（proper）」には「独自の」「固有の」という意味があります。
つまり、プロパーローンとは金融機関が自社の判断で直接貸し出す融資のことで、通常のアパートローンのように「保証会社」を通さず、銀行が自らリスクを負って貸し出すことを指します。
たとえば、アパートローンでは借り手が返済不能になった場合、保証会社が銀行に返済を肩代わりします。そのため、保証料というコストが発生します。
一方、プロパーローンでは保証会社を使わないので保証料が不要。しかしその分、銀行は慎重に審査を行うため、審査は非常に厳しくなるのです。
もともとプロパーローンは企業向けの「事業融資」の一種ですが、不動産投資も立派な事業活動とみなされるため、事業性が高い投資家はこの枠組みで融資を受けることができます。
◯アパートローンとの違い
初心者が最初に利用するのは一般的に「アパートローン」ですが、両者には明確な違いがあります。
| 比較項目 | プロパーローン | アパートローン |
| 保証会社 | 不要 | 必要 |
| 保証料 | 不要 | 必要 |
| 審査の厳しさ | 非常に厳しい | 比較的緩やか |
| 条件の柔軟性 | 高い（交渉可） | 低い（定型） |
| 審査期間 | 長い | 短い |
| 主な利用者 | 経営者・地主・資産家 | 会社員・公務員など |
大きなポイントは、保証料が不要で交渉の自由度が高い反面、審査基準が高く初心者にはハードルが高いという点です。
◯プロパーローンのメリット
プロパーローンの魅力は「柔軟性とコスト削減」にあります。
・保証料がかからない
アパートローンでは数十万円〜数百万円の保証料が必要ですが、プロパーローンでは不要。初期費用を抑えられます。
・金利を低く抑えられる可能性
金融機関が投資計画を高く評価すれば、アパートローンより低金利で借りられる場合もあります。
・融資上限が実質的にない
アパートローンは上限（数億円までなど）があるのに対し、プロパーローンは案件次第で大口融資も可能。事業拡大にも向いています。
・返済条件を柔軟に設定できる
返済期間や元金据置期間などを個別に調整できるため、キャッシュフロー計画に合わせやすいのも強みです。
◯プロパーローンのデメリット
もちろん、良い点ばかりではありません。
・審査が非常に厳しい
属性（職業・年収・資産背景）に加え、物件の収益性・事業計画が厳しくチェックされます。初心者が通過するのは容易ではありません。
・自己資金を多く求められる
フルローンはほぼ不可能で、物件価格の3割前後の自己資金を求められるケースが多いです。
・審査に時間がかかる
案件ごとに金融機関が一から検討するため、審査期間が1か月以上かかることもあります。
・融資期間が短めになる傾向
返済期間が短くなると毎月の返済額が増え、資金繰りに影響する可能性があります。
◯初心者がプロパーローンを目指すためのステップ
「いつかプロパーローンを利用したい」と考えるなら、以下のステップを意識しましょう。
・まずはアパートローンで実績を作る
最初の物件はパッケージ型のアパートローンを利用し、返済実績と信用を積み重ねましょう。
・金融機関との信頼関係を築く
給与口座や預金、投資信託などで取引を増やし、メインバンクとの関係を深めておくことが大切です。
・説得力のある事業計画書を用意する
収益予測・キャッシュフロー・リスク対策を明確に示した計画書を提出することで、審査通過の可能性が高まります。
プロパーローンは、保証料不要・金利交渉可・大口融資可能といった魅力的な制度ですが、審査のハードルは非常に高く、初心者には難関です。
まずはアパートローンで投資実績を積み、金融機関との信頼を構築してから挑戦するといいかもしれません。
不動産投資は「長期的な信頼関係」と「実績の積み上げ」が大切になってきます。計画的に投資キャリアを築いていきましょう。
資産状況の確認などについてのお問い合わせは、ぜひコンサルもできる弊社までお気軽にお問合せください！(^_−)−☆