こんにちは！ 今回は「ローンブレイク」についてお伝えしていきます。
不動産投資でもマイホーム購入でも、物件探しから条件交渉を経て「ようやく契約へ」と進んだ段階で、突然ストップがかかるケースがあります。それが「ローンブレイク（Loan Break）＝融資破談」です。
せっかく理想の物件に巡り会い、売主との合意もできたのに、金融機関の本審査でローンが通らなかった──。これは不動産投資家にとっても一般の購入者にとっても、非常に大きな打撃となります。
不動産投資の現場でも頻発するローンブレイクの仕組み・原因・影響・回避策について見ていきましょう。
◯そもそも「ローンブレイク」とは？
不動産取引におけるローンブレイクとは、金融機関の本審査が否決となり、予定していた融資が受けられず売買契約が成立しない状態を指します。
不動産投資の購入者はもちろん、住宅購入者でも大半は融資を利用します。そのため、ローンが否認されると契約そのものが履行不能になり、破談となってしまいます。
この事態を避けるために、多くの売買契約には「ローン特約（融資特約）」が付けられています。
※ローン特約（融資特約）とは？
ローン特約とは、
【指定期日までに融資承認が下りなければ契約を解除でき、手付金も返還される】
という買主保護のための条項です。
不動産投資においては、ローンの可否が収益性全体に直結するため、この特約はほぼ必須です。
もしローン特約がないまま融資否決となれば、買主は契約不履行となり、手付金没収や違約金発生のリスクを負います。
◯なぜローンブレイクは起こるのか？
「事前審査が通ったから大丈夫」と考える人は多いですが、実務では事前審査OK → 本審査NGとなるケースは珍しくありません。
原因は大きく以下の2つです。
【買主側の要因】属性・信用・資金計画の問題
金融機関は買主の信用力を厳しくチェックします。
①信用情報に傷があった
・過去の返済遅延
・債務整理・自己破産歴
・直前に新規ローン契約（車・リボ払い等）
②収入、勤務状況の変化
・転職したばかりで勤続年数が短い
・年収が事前審査時より低く申告されていた
・事業者の場合、最新決算で赤字が判明
③返済負担率オーバー
・他の借入が増えた
・年収に対する年間返済額の比率が基準（30～40％）を超える
特に不動産投資のローンは住宅ローンより審査が厳しいため、収益性や返済余力が厳密に評価される点が特徴です。
【物件側の要因】評価額・法令違反・収益性の問題
不動産投資では、物件そのものの担保価値が非常に重要です。
①担保評価が低い
・築古物件で建物価値がほぼゼロ
・売買価格が相場より高すぎる
・違法建築や特殊構造で評価が伸びない
②法的問題が発覚
・再建築不可
・建ぺい率、容積率オーバー
・遵法性に欠ける改修が行われている
③収益性の疑問（投資用不動産の場合）
・想定賃料が相場より高い
・空室が多く安定稼働していない
・周辺の需要が弱く、将来のキャッシュフローに不安がある
不動産投資ローンでは、物件が「収益を生む資産」として機能するかどうかを金融機関が細かく判断します。
◯ローンブレイクが与える影響
＊買主側のダメージ
・契約準備にかけた時間、労力が無駄になる
・希望物件が買えなくなる
・市場の状況次第では次の物件が割高になる可能性も
＊売主側のダメージ
・再販売期間が延びる
・市場で「破談物件」と見られ、心理的ハードルが上がる
・相場変動で売却価格が下落するリスクがある
不動産投資では「機会損失」の影響が大きく、破談は双方に重いダメージとなります。
◯ローンブレイクを防ぐための実践的対策
①事前審査を正確に・複数行う
本命の金融機関に加えて、サブとして別の金融機関にも仮審査を依頼しておくと安心です。
②信用情報をクリーンに保つ
・本審査が終わるまで新たな借入は厳禁
・信用情報の開示請求で事前チェックも可能
③ローン特約の期日を必ず確認
審査が遅れそうな場合は早めに売主へ相談し、特約期間の延長を交渉します。
④ 自己資金を厚めに準備する
担保評価が売買価格に届かない場合でも、頭金で調整できるようにしておくと、ローンブレイクの可能性を大きく減らせます。
ローンブレイクは契約破談につながる重大なリスクですが、
・信用管理
・正確な審査準備
・ローン特約の確認
・物件の適切な選定
といった基本的な手順を丁寧に踏むことで、十分に回避が期待できます。
特に不動産投資では、融資の成否が投資全体の収益に直結します。焦らず、事前準備を入念に行いながら、安全な取引を進めていきましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆