こんにちは！ 今回は「ローンを組むときに必要になる費用」についてお話していきます。
不動産投資では、物件選びや利回りに意識が集中しがちですが、実は融資に関わる諸費用をどれだけ正確に把握しているかで、投資の成否が大きく変わります。諸費用は物件価格に比べると細かい金額に見えますが、不動産投資は融資額が大きいため、積み重なると無視できない打撃になりえます。
◯融資を受ける際に必ず発生する基本費用
・融資手数料（事務手数料）
金融機関が融資手続きを行う際に発生する費用で、定額型と**定率型（融資額の◯％）**があります。
特に不動産投資では融資額が大きくなるため、定率型の場合は数十万〜数百万円になることも珍しくありません。
金利が低い代わりに手数料が高い金融機関もあるため、金利と手数料を合わせた総コストで比較することが重要です。
・印紙税（金銭消費貸借契約書）
融資契約書に貼る収入印紙の費用です。
例として 5,000万円超〜1億円以下：5万円 が目安。
契約書が複数作成される場合、どちらが負担するか事前に確認しておきましょう。
◯担保設定・保証にかかる費用
不動産投資ローンでは購入物件が担保となるため、担保設定や保証に関する費用が発生します。
・抵当権設定費用（登録免許税＋司法書士報酬）
抵当権設定登記に必要な費用で、
登録免許税＝融資額 × 0.4％が一般的。
さらに、登記手続きを依頼する司法書士への報酬も必要です。
不動産投資では融資額が大きくなりやすいため、登録免許税も高額になりやすい点を覚えておきましょう。
・保証料（保証会社への支払い）
投資家が返済できなくなった場合に備えて保証会社に支払う費用です。
支払い方法は2種類：
一括前払い型（融資額の1〜2％程度）
金利上乗せ型（金利に0.2〜0.4％上乗せ）
不動産投資ではキャッシュフローを重視するか、総支払額を重視するかで最適な選択が変わります。事前にシミュレーションをしましょう。
◯投資リスクを回避するための保険費用
・火災保険、地震保険
金融機関の融資条件として加入が必須となるケースが一般的です。
10年ほどの長期契約にすると割安になる場合もあり、保険期間や費用のバランスを検討するとよいでしょう。
・団体信用生命保険（団信）
万が一の際、保険金で残債が完済される仕組みです。多くの金融機関では金利に団信の費用が含まれており、追加費用はありません。
不動産投資における団信は「家族に負債のない収益物件を残せる」という大きなメリットがあります。
◯見落とされがちな付帯費用
・繰り上げ返済手数料
投資物件の売却や借り換えなど、出口戦略に関わる重要ポイント。
無料の金融機関もありますが、返済元本の◯％や数万円の定額を設定している場合もあるため、必ず事前に確認しましょう。
・融資審査料
多くは無料ですが、一部のノンバンクでは数千〜数万円かかる場合があります。
不動産投資における諸費用は、「見えない支出」として軽視されがちですが、実際には初期投資額・キャッシュフロー・利回りに大きく影響する重要項目です。
不動産投資を成功させるためには以下のポイントを押さえましょう。
・金利だけでなく手数料・保証料を含めた総コストを比較する。
・物件価格だけでなく諸費用を含めた初期投資額を正確に把握する。
・実質利回り（キャッシュフロー）に諸費用を組み込んで判断する。
諸費用を理解してコントロールできれば、不動産投資の収益性は大きく向上します。しっかり準備をして、より安定した投資運用を目指しましょう！
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆