こんにちは！ 今回は「積算価格」についてお伝えしていきます！
不動産投資を検討する際、多くの方がまず注目するのは「利回り」でしょう。確かに利回りは重要な指標ですが、それだけを頼りに物件を選んでしまうと、融資や売却（出口戦略）で思わぬ壁にぶつかることがあります。
そこで必ず押さえておきたいのが、「積算価格（せきさんかかく）」という考え方です。
積算価格は、特に銀行融資や長期的な資産価値を考える不動産投資において、欠かせない判断材料となります。
本記事では、不動産投資初心者から中級者の方に向けて、積算価格の基本から計算方法、実践での活用ポイントまでを解説していきます。
◯積算価格とは？収益価格との違い
不動産の価格評価には、主に次の2つの考え方があります。
収益還元法
将来得られる家賃収入から物件価格を逆算する方法で、投資家が重視する評価軸です。
積算価格（原価法）
土地と建物を分けて評価し、「今この不動産をもう一度つくったらいくらかかるか」を基準に算出する方法です。
積算価格は、いわば不動産の担保価値・物理的価値を表します。日本の金融機関、とくに地方銀行や信用金庫は、不動産投資の融資審査においてこの積算価格を重視する傾向があります。
◯なぜ不動産投資で積算価格が重要なのか
① 融資条件を左右するから
銀行は「万が一返済不能になった場合、この物件を売却して貸したお金を回収できるか」を重視します。その判断基準が積算価格です。
積算価格が売買価格に近い、または上回る物件ほど、融資が付きやすく、条件も良くなりやすいのが実情です。
② 出口戦略の安定につながるから
積算価格は、価格の“下支え”となる目安です。不動産投資では売却時の価格も重要ですが、土地の価値がしっかりしていれば、市況悪化時でも極端な値崩れを起こしにくくなります。
◯積算価格の基本的な計算方法
積算価格は次の式で求められます。（基本的な式）
【積算価格 ＝ 土地評価額 ＋ 建物評価額】
・土地評価額の考え方
一般的には国税庁が公表している路線価を用います。
【土地評価額 ＝ 路線価 × 土地面積（㎡）】
路線価は実勢価格のおおよそ8割が目安とされ、不動産投資の担保評価では広く使われています。
・建物評価額の考え方
建物は経年劣化するため、再調達価格と耐用年数を用いて評価します。
【建物評価額 ＝ 再調達単価 × 延床面積 ×（残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）】
再調達単価の目安は、木造で15〜18万円／㎡、RC造で20万円以上が一般的です。
【簡単な計算例】木造アパートの場合
土地150㎡、路線価10万円
→ 土地評価：1,500万円
延床200㎡、再調達15万円／㎡、築15年（耐用22年）
→ 建物評価：約955万円
積算価格合計：約2,455万円
もし売出価格が3,000万円であれば、積算価格との差をどう捉えるかが不動産投資判断の分かれ目になります。
◯積算価格を見る際の注意点
・積算価格が高くても、賃貸需要がなければ不動産投資としては成立しない
地方では積算＞売買価格、都市部では売買価格＞積算となるケースが多い
・建築費高騰により、再調達単価と実態が乖離する場合がある
積算価格は万能ではなく、収益性とセットで見ることが重要です。
まとめ：不動産投資で積算価格をどう使うか
不動産投資で安定的に資産形成を行うには、
「収益性（利回り）」と「積算価格（資産性）」の両立が欠かせません。
特に最初の1棟目では、「売買価格に対して積算価格がどの程度あるか」を必ず確認しましょう。
積算価格を理解することで、感覚ではなく数字に基づいた不動産投資判断ができるようになります。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆