こんにちは！ 今回は新築区分マンションをテーマとしてお伝えしていきます！
不動産投資を検討し始めたとき、多くの方が最初に目にするのが新築区分マンションです。
「節税になる」「私的年金の代わりになる」「管理の手間がかからない」──営業の現場では、こうした説明を受けることも少なくありません。
一方で、2026年現在の市場環境を見ると、「誰にとっても有利な投資」と言い切るには慎重さが求められる局面に入っています。では、新築区分マンション投資とはどのような人に向き、どのような人には合いにくいのでしょうか？ 気をつけるポイントを市場動向と数字の面から整理していきますね。
◯なぜ新築区分マンションは選ばれやすいのか
まず前提として、新築区分マンションが不動産投資の入口として選ばれやすい理由は明確です。
・金融機関の評価が高く、フルローンが組みやすい
・設備が新しく、当初の管理、修繕トラブルが少ない
・商品として分かりやすく、比較検討しやすい
「不動産投資＝難しそう」という心理的ハードルを下げてくれる存在であることは間違いありません。
問題は「買ってはいけないかどうか」ではなく、価格水準が高い今の市場で、どの前提で判断するかにあります。
◯2026年の市場環境：高価格・低利回りが常態化
2026年現在、新築マンション市場は明確に高価格・低利回りのフェーズにあります。
建築資材費や人件費の上昇、都心部を中心とした再開発の影響により、分譲価格は過去最高水準を更新しています。
一方で、賃料は物件価格ほど急激には上昇していません。
その結果、表面利回りは3〜4％台、立地によっては3％を下回るケースも珍しくなくなりました。
この利回り水準では、金利・空室・将来コストの影響を強く受けやすい点を理解しておく必要があります。
◯事前に確認しておきたい3つのチェックポイント
① 新築プレミアムと価格構造
新築区分マンションの価格には、広告費や分譲会社の利益など、いわゆる新築プレミアムが含まれています。そのため、引き渡し直後に中古扱いとなると、短期的には売却価格が購入価格を下回りやすい構造です。
長期保有を前提とするなら問題になりにくい一方、数年で売却する可能性がある場合は、価格の動き方を事前に把握しておくことが重要です。
② 節税効果の持続性
新築区分マンションで語られる節税は、減価償却費やローン利息を経費として計上し、所得と損益通算する仕組みです。
ただし、新築物件は修繕費が出にくいため、数年後には課税所得が発生しやすい傾向があります。
また、近年の税制改正により、かつて話題となったような極端な評価圧縮効果は期待しづらくなっています。
節税は副次的な効果と捉え、収支そのものが成り立つかを優先して考える必要があります。
③ 金利上昇への耐性
低金利時代が終わりを迎え、住宅ローン金利も緩やかな上昇局面に入りつつあります。
利回りが低い物件ほど、金利上昇の影響はダイレクトです。
月々数千円〜数万円の返済増加でも、キャッシュフローが赤字に転じる可能性があるため、金利上昇を織り込んだシミュレーションは必須と言えるでしょう。
◯それでも検討余地があるケースとは
新築区分マンション投資は、万人向けではありませんが、条件と目的が明確な場合には選択肢になり得ます。
・希少性の高い立地（駅直結・再開発エリアなど）を重視する場合
・利回りよりも管理の手間の少なさを優先したい高所得者層
・インフレ局面で、現金以外の資産を持ちたいという目的が明確な場合
いずれも、「収益最大化」より「資産保全・手間の最小化」を重視する考え方です。
2026年の新築区分マンション投資は、「節税になるから」「年金代わりになるから」という理由だけで判断するには、難易度が上がっている年と言えます。
検討する場合は、
①空室率・金利上昇・将来コストを織り込んだ収支確認
②新築だけでなく築浅中古との比較
③いつ・いくらで売るかという出口戦略の明確化
この3点を押さえることで、冷静な判断が可能になります。
不動産投資は「買う・買わない」よりも、比較して納得することが何より重要です。同じエリアで新築・築浅中古・中古の数字を並べてみると、自分に合った選択肢が自然と見えてくることでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆