こんにちは！ いきなり不穏なタイトルですが、今回は「不動産投資は副業にあたるのか」という点についてお話ししていきます！
（※副業や本業以外の収入の可否・定義については、お勤めの会社の就業規則に従ってください。当記事においてはあらゆる場面での副業を奨励する意図はございませんので、参考程度のお話としてお読みください）
「副業は禁止されているけれど、将来のために資産は作っておきたい」…。そんな悩みを抱える会社員や公務員の方は少なくありません。老後資金やインフレ対策への不安が高まる中で、不動産投資は安定的な資産形成の手段として注目されています。
一方で、「副業として扱われて処分されたらどうしよう」「会社にバレたらまずいのでは？」と不安になるのも当然でしょう。
結論から言えば、不動産投資は多くのケースで、副業ではなく資産運用として扱われます。正しいルールを理解し、適切な規模と方法で行えば、副業禁止の環境でも認められることもありえます。
◯なぜ不動産投資は「副業」とみなされにくいのか
多くの企業や官公庁が副業を制限する理由は、主に次の3点です。
・本業に支障が出ること
・機密情報の漏洩
・競業リスク
不動産投資は、これらに該当しにくい特徴を持っています。
まず、不動産投資は株式投資や投資信託と同じく、お金を資産に換えて運用する行為と捉えられます。自ら働いて対価を得る労働型副業とは性質が異なります。また、不動産は相続によって取得するケースも多く、不動産を所有しているからといって副業であるとすぐには判断されにくいものです。
さらに、賃貸管理を管理会社へ委託すれば、入居者対応やクレーム処理などの実務に関わる必要もなく、本業に支障をきたす可能性は極めて低くなります。
◯要注意！ 事業規模と判断されるライン
ただし、不動産投資であれば何でもOKというわけではありません。一定の規模を超えると、資産運用ではなく事業（副業）と判断される可能性があります。
特に公務員の方が注意すべきなのが、いわゆる【5棟10室ルール】です。
・独立した建物は5棟未満
・区分マンションなどは10室未満
・年間の家賃収入が500万円未満
・管理業務は管理会社へ委託する
これらを超えると事業的規模とみなされ、事前の許可が必要になります。民間企業でも、この税務上の基準を参考に就業規則を運用しているケースが多く、不動産投資を始める際の一つの目安になります。
◯会社にバレる最大の原因とその対策
・住民税の増額
不動産投資で家賃収入が発生すると、不動産所得として住民税が増えます。
会社員の場合、住民税は給与から天引きされるため、「給与に対して住民税が高すぎる」と経理担当者に気づかれることがあります。
確定申告時に、住民税の納付方法を普通徴収（自分で納付）に設定すると、不動産投資分の住民税は自宅に納付書が届き、会社の給与天引きには反映されません。
・同僚への雑談やSNSの投稿
「口から出れば世間」とはよく言ったもので、うっかり誰かに話したり、SNSに投稿することによって発覚した、というケースも少なくありません。不動産投資の話題は職場では一切しない、SNSでも個人が特定される情報は出さないという意識が重要です。
◯副業禁止でも安全に不動産投資を始めるステップ
まずは就業規則を確認し、「資産運用は除く」「許可制」といった例外規定がないかチェックしましょう。
次に、区分マンション1室などの小規模な不動産投資からスタートすることで、リスクと不安を抑えられます。
どうしても規模拡大が不安な場合は、配偶者名義での不動産投資という選択肢もありますが、資金の流れやローン設計は慎重に行う必要があります。
副業禁止のルールは、あくまで本業を守るためのものです。管理をプロに任せ、適正な規模で行う不動産投資は、その趣旨に反するものではありません。むしろ、将来への備えとして不動産投資という第二の収入源を持つことは、現代における堅実なリスクヘッジと言えるでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆