こんにちは！ 今回は相続をテーマに収益物件のことについてお話ししていきますね！
相続税対策として不動産を購入する手法は、長年にわたり活用されてきた王道の節税策です。
特に不動産投資は、現金資産を不動産へ組み替えることで相続税評価額を抑えられる点から、多くの資産家に選ばれてきました。
しかし近年、税制改正や最高裁判決の影響により、「不動産を買えば必ず節税になる」という時代は終わりを迎えています。今の相続税対策において重要なのは、どの不動産を買うか以上に、いつ買って、いつまで保有するか？ というタイミングの視点です。
◯なぜ不動産投資が相続税対策になるのか
不動産投資が相続税対策として有効とされる最大の理由は、時価と相続税評価額のギャップにあります。
現預金は、いくら持っていても評価額は額面どおりです。一方、不動産は市場価格で購入しても、相続税評価では路線価や固定資産税評価額を基準に算定されるため、一般的に時価の7〜8割程度になります。
さらに、収益物件として第三者に賃貸している場合は、借家権割合などの評価減が適用され、評価額は時価の4〜6割程度まで圧縮されるケースもあります。この評価差を活用することが、不動産投資による相続税対策の本質です。
特に名古屋のように、賃貸需要が安定している都市部では、相続税対策と収益確保を両立できる収益物件を選びやすい点も大きなメリットといえるでしょう。
◯不動産投資における最適な購入タイミング
結論として、相続税対策を目的とした不動産投資は、相続発生の3〜5年以上前に行うのが理想です。
近年は、相続直前に不動産を購入する「駆け込み型の節税」が厳しく否認される傾向にあります。過去には、極端な節税目的と判断され、相続税評価額を時価まで引き戻された事例もありました。
また、収益物件に小規模宅地等の特例を適用する場合、相続開始前3年以内に貸付を開始した物件は原則対象外となります。制度を正しく活用するためには、十分な運用実績が不可欠です。
さらに、2024年以降のマンション評価改正により、「買った瞬間に節税できる不動産投資」は成立しにくくなっています。これからの相続対策は、長期保有を前提とした健全な不動産投資が求められます。
◯年代別に考える不動産投資の進め方
60代から70代は、不動産投資による相続税対策を本格的に検討する適齢期です。名古屋の収益物件であれば、賃貸需要や流動性を見極めながら、将来も売却しやすい物件を選ぶことができます。融資を活用する場合も、この年代が現実的です。
80代以降になると、新規の不動産投資は慎重な判断が必要になります。すでに保有している収益物件の管理体制や、家族への承継方法（家族信託など）を整える「最終調整フェーズ」と考えるべきでしょう。
◯タイミングを誤らないための注意点
相続税対策としての不動産投資では、節税効果だけでなく出口戦略が欠かせません。将来売却できない収益物件は、相続人にとって大きな負担になります。
名古屋エリアであっても、立地や規模を誤れば「負動産」になりかねません。相続後も一定期間保有できる資産性のある不動産を選ぶことが、結果的に節税リスクを下げることにつながります。
相続税対策としての不動産投資は、早めに始め、時間を味方につけることが最大の成功要因です。名古屋の収益物件を活用し、10年、15年と安定した賃貸経営を続けていれば、節税と資産形成を同時に実現できます。
「まだ先の話」と先送りせず、元気なうちから不動産投資の選択肢を整理し、専門家とシミュレーションを行うこと。それこそが、最も堅実な相続税対策といえるでしょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆