こんにちは！
今回は、不動産投資を行ううえで必ず理解しておきたい「源泉徴収」と「確定申告」についてお伝えしていきます。
不動産投資を始めると、家賃収入を得られる一方で、税務手続きや確定申告など“自分で行う必要がある税金”について、しっかりと理解することが欠かせません。特に、「源泉徴収」と「確定申告」は、不動産投資家であれば必ず押さえておくべき基礎知識です。
この記事では、不動産所得の仕組みから、源泉徴収が必要となるケース、確定申告の流れ、そして不動産投資家が注意したいポイントをわかりやすく整理して解説します。
◯不動産所得とは？ なぜ確定申告が必要なのか
不動産投資で得られる利益は、税法上「不動産所得」として扱われます。
【不動産所得 = 収入（家賃・礼金など） − 経費（管理費・修繕費・減価償却費など）】
この不動産所得に対して所得税・住民税が課税されるため、原則として確定申告が必要となります。
◎確定申告が必要となる主なケース
・給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合
不動産投資による所得が20万円を超えると、確定申告が必須です。
・赤字でも申告しておいた方が有利なケース
不動産投資が赤字の場合は、申告することで「損益通算」が可能。
給与所得など他の所得と相殺することで、税負担が減ったり、還付が発生したりする可能性があります。
不動産投資では経費や減価償却が発生しやすいため、赤字でも申告するケースは珍しくありません。
◯不動産投資と源泉徴収：基本は不要だが例外あり
源泉徴収とは、支払側が税金を差し引いて国に納付する仕組みのこと。
給与では一般的ですが、通常の不動産投資（居住者オーナー）では賃貸収入の源泉徴収は行われません。
しかし、例外的に源泉徴収が必要となるケースがあります。
▶ 非居住者（海外在住者）が関わる場合
以下のようなケースでは、支払い側に源泉徴収義務が発生します。
賃貸料の支払い：20.42%
売却代金の支払い：10.21%（一定条件で免除あり）
また、非居住者オーナーは、日本国内での手続きを円滑に行うために「納税管理人」を選任する必要があります。
海外在住で不動産投資を行う方は、とくに注意が必要です。
◯不動産投資における確定申告の流れ
確定申告は、以下の流れで進めていきます。
ステップ1：必要書類の準備
・賃貸借契約書、年間収支報告書
・物件購入時の契約書
・固定資産税の通知書
・経費の領収書（管理費、修繕費、交通費など）
・給与所得がある場合は源泉徴収票
・控除証明書、本人確認書類
書類の整理を日々行っておくことで申告がスムーズになります。
ステップ2：青色申告・白色申告の選択
①青色申告
・最大65万円の特別控除
・複式簿記の記帳が必要
・赤字を最大3年間繰り越せる
②白色申告
・手続きが簡単
・特典なし
不動産投資を事業的に行う場合は、青色申告を選ぶことで節税効果が期待できます。
ステップ3：確定申告書の作成・提出
作成した決算書をもとに確定申告書を作成
提出期間：2月16日〜3月15日
提出方法：窓口・郵送・e-Tax
ステップ4：納税または還付
確定した税額に応じて、納税または還付金を受け取ります。
◯不動産投資家が押さえるべき3つの重要ポイント
1. 減価償却費の活用
建物の取得費を耐用年数で按分して経費化する「減価償却」は、不動産投資の節税に不可欠。
現金支出を伴わないため、キャッシュフロー改善にも役立ちます。
2. 経費の正しい計上
経費として認められるのは、「不動産収入を得るために必要な費用」のみ。
例：管理委託費、修繕費、固定資産税、保険料、借入金利息、情報収集のための交通費など
私用との混在がある費用（通信費・車両費など）は按分が必要です。
3. 青色申告のメリットを活かす
青色申告を選ぶことで、特別控除や赤字繰越など、不動産投資家にとって有利な制度を活用できます。
不動産投資では、日々の記帳や経費整理、適切な申告がとても重要です。
確定申告や源泉徴収の仕組みを理解することで、余計な税負担を抑え、より効率的な投資運営が期待できます。
税務は難しそうに見えますが、基本を押さえれば決して複雑ではありません。
不動産投資の成功のためにも、ぜひ毎年の申告を確実な投資運営の一部として位置付けてみてください。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆