「住宅ローンの変動金利はいつ上がるのか？」「いま固定金利に切り替えるべき？」
こうした疑問は、マイホーム購入を検討する人だけでなく、不動産投資を行う投資家にとっても非常に重要です。日本銀行が長らく続けてきたマイナス金利政策の解除を視野に入れ始めたことで、金利動向はこれまで以上に注目を集めています。
本記事では、変動金利の仕組みから日銀の政策変更、そして今後の金利予測までを、初心者でも理解しやすくまとめました。不動産投資の借入戦略にも応用できる内容です。
1. 変動金利はどう決まる？まずは基本を理解しよう
●短期プライムレート（短プラ）が基準
住宅ローンの変動金利は 短期プライムレート に連動して決まります。短プラとは、銀行が優良企業へ短期で資金を貸す際の基準金利のこと。
この短プラのバックボーンになっているのが、金融機関同士が資金をやり取りする 短期金融市場の金利 です。
●日銀の政策が金利をコントロールしている
短期金融市場の金利は 日本銀行の政策金利 によりコントロールされています。
●マイナス金利政策
●大規模金融緩和
といった政策により、日本の変動金利は歴史的低水準に抑えられてきました。
不動産投資で借り入れを活用する投資家にとっては、こうした政策が非常に大きな恩恵となってきたわけです。
2. 金融政策の転換点：マイナス金利解除は近い？
2024年以降、日銀は「マイナス金利政策の解除」を現実的な選択肢として語り始めています。
●賃金の上昇と物価安定がカギ
日銀は「賃金上昇を伴う安定的な2%物価目標の達成」を政策変更の条件としてきました。
春闘での賃上げ率が高水準を維持していることもあり、【賃金→物価→賃金】の好循環が生まれつつあります。
●マイナス金利解除＝即急上昇ではない
政策金利がゼロ%程度に戻ると短期金利は上昇しますが、変動金利が急に上がる可能性は低い と見られています。
銀行同士の競争が激しいため、短プラの引き上げは慎重に行われるからです。
3. これからの変動金利はどう動く？専門家が見る未来
① 短期的：小幅な上昇にとどまる見通し
政策金利がゼロ近くに戻っても、初期の金利上昇は
0.1〜0.3%程度の極めて緩やかな動き
になる見込みです。
家計・企業への影響を避けるため、日銀が追加利上げに慎重になると考えられるためです。
② 中長期：利上げサイクルは景気次第
本格的に金利が連続で上がっていく「利上げサイクル」に入るには、
・個人消費の拡大
・企業投資の増加
・インフレ圧力の高まり
が必要です。
この環境が揃うには 2〜5年程度かかる可能性 が高く、当面は超低金利が続くという見方が優勢です。
不動産投資においても、現時点では依然として借入メリットが大きい状況と言えます。
4. 変動金利を選ぶならここに注意
① 自分の「リスク許容度」を確認
変動金利は返済額を抑えられる代わりに、金利が上がれば返済額も増える可能性があります。
将来 1〜2% 上昇しても家計が耐えられるか、不動産投資の収支に無理が出ないかをシミュレーションしましょう。
② 低金利のうちに繰り上げ返済
金利上昇に備える最も確実な方法は、
借入残高そのものを減らすこと。
変動金利の低さを活かして毎月の差額を繰り上げ返済に回すと、長期的な返済負担を大きく軽減できます。
不動産投資のローンでも同様の戦略が有効です。
③ 「5年ルール・125%ルール」を理解
多くの変動金利ローンには
・返済額は5年ごとに見直し
・新返済額は125%まで
という安全弁があります。
ただし未払い利息が膨らむリスクもあるため、過信は禁物です。
現在の変動金利は、【短期的には急騰しにくいが、緩やかな上昇は避けにくい】という状況です。
不動産投資でも住宅購入でも、変動金利を選ぶなら、
・金利動向を常にチェック
・低金利の間に繰り上げ返済
・家計（または不動産投資のキャッシュフロー）の余力を確保
が重要です。
ライフプランや投資計画に応じて、
・変動→固定
・ミックス型
といった選択肢も柔軟に検討し、最適なローン戦略を組み立てていきましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆