こんにちは！
今回は不動産の評価についてお話していきますね。こちらの話題については以前、相続税の記事で触れたことがあるのでやや内容が被ってしまうかと思いますが、読んでいただけると嬉しいです！
不動産の「価格」は1つではありません。使われる目的によって、複数の評価額があり、それぞれの金額も違います。
不動産の評価額の種類と、それらがどうやって決まるのかを簡単にご紹介していきますね。
⚪︎不動産の評価額には種類がある
不動産の「評価額」は、以下のように目的ごとに異なる基準で決まっています。
・実勢価格
実際に市場で売買される価格です。買主と売主の合意で決まり、取引時期や需要によって変動します。
・公示地価・基準地価
国や都道府県が、毎年基準日に公表する土地の価格。主に取引の参考や公共用地取得の基準になります。
・路線価
相続税や贈与税の計算に使われる土地の価格。道路ごとに1㎡あたりの価額が設定されており、実勢価格の約8割が目安です。
・固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税の課税のために市区町村が決める価格。3年ごとに見直され、公示地価の7割程度とされます。
⚪︎なぜ複数あるの？ それぞれの使い道
評価額が複数あるのは、目的が違うからです。
実勢価格→ 売買の判断材料
公示地価・基準地価→ 取引や税評価の参考
路線価→ 相続税・贈与税の課税基準
固定資産税評価額→ 固定資産税の課税基準
たとえば土地を売るときは「実勢価格」、相続のときは「路線価」、固定資産税を払うときは「固定資産税評価額」といったように、目的に応じて使い分けます。
⚪︎評価額を決める主な基準
不動産の評価は、いくつかの要素をもとに決まります。
・立地条件
駅までの距離、周辺施設の充実度、交通アクセスの良さなど。利便性が高いと評価額も高くなります。
・土地の形や面積
正方形に近い整った土地（整形地）は評価が高く、変形地や狭い土地は下がる傾向に。
・建物の構造・築年数
鉄筋コンクリートなど耐久性のある構造は評価が高く、古くなると評価は下がります。固定資産税では、築年数に応じて減価償却されます。
・用途地域
都市計画法で決められた「住宅地」「商業地」などの区分。建物の建てられる範囲が違うため、用途によって評価も変わります。
・接道状況
道路にどのように面しているか（間口の広さ、道路の幅など）も評価に影響。接道が悪い土地は価値が下がります。
・市場動向
景気や地域の需要によっても価格は変動します。人気エリアでは上がりやすく、空き家が増えている地域などでは下がることも。
・その他の条件
眺望や日当たり、地盤の強さ、過去の事故歴なども評価に影響することがあります。
不動産の評価額は「ひとつの価格」ではなく、目的ごとに異なる価格が設定されています。そしてその評価額は、さまざまな要素によって決まります。
売買や相続、税金の申告など、場面ごとにどの価格を参考にすべきかを理解しておくことが大切になってきます。少し複雑ではありますが、基本を押さえておけば、自分にとって有利な判断ができるようになります。不動産会社や税理士など専門家のアドバイスをうまく活用してよりよい取引ができるといいですね。
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