こんにちは！
今回は物件の情報を見るにあたってよく目にする「利回り」という言葉について解説していきますね。
不動産投資を始めると、よく目にするのが「利回り〇％！」という言葉。数字が大きいと「お、儲かりそう！」と思うかもしれませんが、実はこの「利回り」、種類によって意味がまったく違います。特に重要なのが「表面利回り」と「実質利回り」。名前は似ているけど、中身は大きく違うこの二点についてみていきましょう。
⚪︎表面利回りって？
表面利回り（グロス利回りとも言います）は、年間の満室時の家賃収入を物件価格で割ったものです。
とてもシンプルな計算式で求めることができます。
たとえば、物件価格が5000万円で、満室時の年間家賃が300万円なら、
【表面利回り＝ 300万円 ÷ 5000万円 × 100 ＝ 6%】
…となります。
この数字は「この物件、どのくらい収益性がありそうか？」という、ざっくりとした目安にはとても向いています。だからこそ、多くの不動産サイトや広告に大きく表示されているわけですね。
ただし注意が必要なのは、「この利回りには経費が一切含まれていない」という点。実際の手取りとは大きく違ってくることがほとんどなので、あくまで理想値として把握しておくくらいがちょうどいいでしょう。
⚪︎実質利回りって？
一方で、実質利回り（ネット利回り）は、実際にかかる経費を差し引いた後の「手残り利益」をベースに計算する利回りです。
具体的には、年間家賃収入から管理費・税金・保険料などを引いた「純収益」を、物件価格＋購入時の諸費用で割って計算します。
【実質利回り＝（家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時費用）× 100】
たとえばさっきの物件で、年間経費が50万円、購入時の諸費用が300万円かかったとしましょう。
【（300万 − 50万）÷（5000万 + 300万）×100 ＝ 約4.72％】
表面利回りは6％だったのに、実質では4.7％まで下がりました。これが「実際に手元に残るお金」の差なんです。
⚪︎なぜ実質利回りを重視すべき？
表面利回りはあくまで理想値。現実は空室があったり、修繕が必要だったり、税金がかかったりと、想定外の出費も多いのが不動産投資です。
実質利回りを確認することで、
・手元に実際いくら残るか
・運営が赤字にならないか
・キャッシュフローは大丈夫か
といった、より現実的な判断ができるようになります。
⚪︎利回り以外にも見ておくべきポイント
勿論のことではありますが、利回りが高くても安心とは限りません。
以下の点もあわせてチェックしましょう。
・空室リスク：エリアの需要は？立地は？
・修繕リスク：築年数が古い物件は注意
・金利リスク：ローンを組むなら、金利上昇の影響も考える
・将来性：地域の人口動態や再開発予定なども重要
いかがでしたでしょうか？
表面利回りはあくまで「目安」でしかありません。実際の収益性を見抜くには、実質利回りをきちんと確認することが大切です。
不動産投資で失敗しないためには、「なんとなく儲かりそう」ではなく、数字の意味を正しく理解し、物件の特徴を把握することがとても大切なのです。無理のない投資計画を立てて、着実な資産形成を目指しましょう！
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