こんにちは！
不動産投資を考える中で「全空物件」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
全空物件とは、現在の入居者がゼロ、つまり家賃収入が全くない物件のことです。ぱっと見はリスクが大きそうですが、実は上手に活用すれば、大きな利益を生む可能性があります。
この記事では、全空物件のメリットとデメリットを分かりやすく整理し、購入を検討する際のポイントをご紹介します。
⚪︎全空物件とは？
全空物件とは、最初にも触れましたが、現在誰も住んでいない賃貸物件のことです。
新築でも中古でも、一時的に空室が続けば全空状態になります。大切なのは、その原因が一時的なものか、構造的な問題（立地が悪い・間取りが古いなど）なのかを見極めることです。
⚪︎メリットとデメリット
▽メリット▽
① 内覧・調査が自由にできる
誰も住んでいないため、時間に縛られずに細部まで物件の確認が可能です。天井裏や水回りなどもチェックでき、リフォームの計画も立てやすくなります。
②自由なリフォームが可能
入居者がいないからこそ、大規模な改装もOK。ターゲット層に合わせた設備や間取りに変更でき、物件価値を高める工夫をしやすいです。
③購入価格の交渉がしやすい
全空物件は人気が低いため、競争相手が少なく、価格交渉がしやすい傾向があります。思わぬ「掘り出し物」に出会える可能性もあります。
④家賃や契約条件を自由に設定できる
既存の契約がないため、家賃や入居条件を一から設定できます。家賃滞納リスクの少ない入居者を選べるのも利点です。
⑤高利回りが狙える
安く購入して、適切にリフォーム・運用すれば、高利回りの収益物件になる可能性があります。
▽デメリット▽
①すぐに収入が入らない
入居者がいないため、購入後すぐの家賃収入はゼロ。ローンや税金などの支出は自己負担になるので、資金に余裕が必要です。
②空室が長引くリスク
入居者がいないのには理由がある場合も。立地や物件の魅力が足りない可能性もあり、リフォームしてもすぐに埋まらないケースがあります。
③リフォーム費用がかさむ可能性
見えない場所の劣化やトラブルにより、当初の見積もりよりも費用が大きくなるリスクもあります。
④入居者募集や管理の手間がかかる
募集活動や内覧対応、入居後の管理まで、手間と時間がかかります。特に初めての投資家には負担が大きいかもしれません。
⑤過去の問題が見えにくい
実際に住んでみないとわからないトラブル（近隣問題や設備不良など）が隠れている可能性も。
⑥融資の審査が厳しくなる
収益ゼロの状態なので、金融機関はリスクを警戒し、ローン審査が厳しくなります。自己資金の割合や投資家としての実績が重視されます。
⚪︎成功させるためのポイント
事前調査を徹底する：物件状態や家賃相場、リフォーム費用をしっかり調べましょう。
事業計画を立てる：いつまでに満室にするか、いくら稼ぐかなど、具体的なシナリオが必要です。
資金の余裕を持つ：空室期間や想定外の費用に備え、余裕のある資金計画を。
信頼できるパートナーを確保する：不動産会社、リフォーム業者、管理会社などの協力が欠かせません。
リスクを見越した対応を用意する：空室が長引いた場合の対応策も考えておくと安心です。
…いかがでしたでしょうか？
全空物件だからといって、悪い部分ばかりあるわけではないというお話でした。
全空物件はリスクが大きいだけではなく、自由度が高く、それに伴って高利回りが狙える魅力的な投資対象です。もちろん簡単ではありませんが、しっかり準備し戦略を立てれば、大きなチャンスにもなりえるでしょう。一度資料を提示されて「全空だから」とすぐに切り捨てず、立地条件など総合的に見てから判断してみても遅くはないかもしれません。
投資用物件をお探しの中でお困り事がありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆