こんにちは！
今回は一棟収益物件ではなく、一部屋単位での収益物件を所有・ご検討されている方やアパート・マンションにお住まいの方に関わってくる法律、「区分所有法」についてお伝えします。
「区分所有法」とは、その建物を区分して所有するにあたって定められている法律のこと。アパート・マンションの管理規約と同じく、居住するにも、収益物件として関わるにしても、その区分を使用するにあたってとても大切なものになってきます。
堅苦しいイメージがあるものだと思いますが、そうして暮らしに根付いた身近なきまりなので、見て頂けると嬉しいです！
⚪︎区分所有法とは？
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。マンションのように一棟の建物を複数の人がそれぞれ専有しながら、共用部分を共同で利用・管理する形態に適用される法律です。
この法律のもとでは、各住戸の所有者は「専有部分」を単独で所有しながら、廊下やエレベーターなどの「共用部分」を他の住人と共有し、維持管理に協力する義務があります。
⚪︎専有部分と共用部分の違い
この法律を理解するうえで欠かせないのが、「専有部分」と「共用部分」の区別です。
・専有部分：所有者が自由に使える自室内（リビング、寝室、キッチンなど）。ただし玄関ドアや窓枠などは共用とされる場合もあります。
・共用部分：全体で利用・管理する部分。廊下、階段、エレベーター、外壁、敷地などがこれにあたります。
マンション生活では、自分の住戸だけでなく、共有部分の管理・利用についても一定の責任を負うという点が重要です。
⚪︎管理組合の存在と役割
マンションを複数人で所有する場合、区分所有法によって自動的に管理組合が設立されます。任意ではありません（つまり義務になります）。
また、区分所有者は自動的に管理組合の一員となります。
管理組合は以下のような役割を担います。
・共用部分の維持・修繕
・管理費や修繕積立金の徴収・管理
・住民ルール（規約や使用細則）の策定
・総会の開催と意思決定
また、きちんと理事長や監事といった役員が選ばれ、住人全員が参加する「総会」で重要事項を決めていきます。
⚪︎管理費・修繕積立金の意義
マンション所有者は毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払う義務があります。
・管理費：共用部分の電気・水道、清掃、管理会社への委託費など日常管理に使われます。
・修繕積立金：将来の大規模修繕（外壁、屋上防水、設備更新など）に備えて積み立てられます。
これらの費用を計画的に積み立てることで、建物の価値を保ち、快適な生活を維持できます。滞納すると他の所有者に負担が及ぶため、注意が必要です。
⚪︎規約と使用細則で決まる暮らしのルール
管理組合では、マンション内のルールを「規約」や「使用細則」として定めることができます。
・規約：管理費の額や徴収方法、総会の運営など、マンション全体の基本ルール。
・使用細則：ペットの飼育、ゴミ出しの方法、共用施設の利用ルールなど、日常生活に直結するルール。
これらは、住民同士のトラブルを防ぐための重要な指針です。新しく入居した人もこれに従う義務があります。
⚪︎大規模修繕と長期計画の必要性
当然ながら、どんなに最新で綺麗なマンションでも経年劣化は避けられません。
そのため、10〜15年ごとを目安に大規模修繕が行われるのが一般的です。
・長期修繕計画：将来的な修繕に備え、管理組合が作成する計画書。
・資金不足時の対応：修繕積立金で足りない場合、追加で一時金の徴収が必要になることもあります。
・合意形成の重要性：修繕には総会の議決（ときに特別決議）が必要で、住民の協力が欠かせません。
⚪︎所有権の売買・相続と責任の引き継ぎ
マンションの所有権（区分所有権）は、売買や相続が可能です。新しい所有者は、前の所有者の権利と義務（管理費の支払い、組合への参加など）をそのまま引き継ぐことになります。
不動産取引の際には、管理規約や修繕積立金の状況、長期修繕計画の有無といった情報が重要事項として説明されます。
⚪︎トラブルが起きたときは
共同生活では、騒音やゴミ出し、管理費の滞納など、様々なトラブルが発生する可能性があります。
・まずは管理組合に相談：規約に基づいて対応してもらう。
・解決しない場合は専門家へ：たとえば弁護士やマンション管理士に相談など。
・法的手段も視野に：最終的には調停や裁判などで解決を図るケースもあります。
いかがでしたか？
区分所有法は、マンションでの共同生活を支える重要な法律です。専有部分と共用部分の違い、管理組合の役割、費用の負担、ルール作り、修繕への備えなど、マンション所有者として知っておくべきことが数多くあります。
自分の権利を守るためにも、共同生活を送る上でのトラブルを防ぐためにも、区分所有法についてはしっかりと確認しておきましょう。
収益不動産売買のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆