こんにちは！ 今回はハイパーインフレと不動産投資についてお伝えしていきます。
近年、世界的な物価上昇や金融政策の転換により、日本でも「インフレ」が現実味を帯びています。もし急激な物価上昇、つまりハイパーインフレが発生した場合、私たちが保有する現金や預金の価値は急速に目減りしてしまいます。
その中で注目されているのが、不動産投資による資産防衛です。不動産は“現物資産”という特性上、インフレ時に価値が下がりにくく、むしろ上昇する可能性も望めます。
◯なぜ不動産投資はハイパーインフレに強いのか？
不動産がインフレ対策として機能する理由には、主に次の3つがあります。
①現物資産はインフレ時に価値が落ちにくい
インフレとは、お金の価値が下がり、モノの価値が上がる現象です。土地・建物などの現物資産はモノの一種であるため、物価が上がる局面では不動産価格も上がりやすい傾向があります。
特にハイパーインフレ下では、建築資材や人件費が高騰します。そのため、新築コストが上がり、中古物件の価値も引き上げられるという構造が生まれます。
つまり、不動産投資で持つ物件は、インフレ局面で資産価値を維持・成長させやすいというメリットがあります。
②家賃収入がインフレに連動しやすい
不動産投資の魅力の一つは、毎月入ってくる家賃収入（インカムゲイン）です。
物価が上がると、一般的には人々の収入も上がり、それに伴って家賃相場も上昇しやすくなります。
銀行預金の金利が上がらなくても、家賃収入は市場動向に応じて調整できるため、
不動産投資はインフレに負けないキャッシュフローを維持しやすいという特徴があります。
③借入金の「実質価値」が目減りする
不動産投資ではローンを活用することが一般的ですが、このローンがインフレ時に大きな味方になります。
インフレにより通貨価値が下がると、同じ金額の借金でも実質的な負担が軽くなるためです。
(例)
ハイパーインフレで物価が10倍になった場合、
1億円の借金の“重さ”は、実質的に1000万円相当まで軽くなるのと同じこと。
不動産価格や家賃が上がる一方で、ローンの額面は変わりません。
不動産投資家にとっては、資産価値上昇 × 借金負担の減少というダブルメリットが生まれます。
◯ハイパーインフレ対策としての不動産投資戦略
インフレに強いとはいえ、不動産投資なら何でも良いわけではありません。
以下のポイントを押さえることで、インフレ局面でも堅実な投資効果が期待できます。
①賃貸需要の強い立地を選ぶ
空室が続いては家賃収入が得られず、インフレ対策としての効果は限定的になります。
・人口が安定しているエリア
・商業施設・大学・企業の集まる地域
・駅近や生活利便性の高い立地
これらは、ハイパーインフレでも家賃を上げやすく、売却時の流動性も高いため、不動産投資のリスクを大きく下げます。
②金利上昇を見据えたローン設計
インフレ＝金利上昇の可能性があります。
そのため、不動産投資のローンは次のポイントが重要です。
・固定金利を検討する
→ 将来の金利上昇リスクを抑えられる
・キャッシュフローに余裕を持たせる
→ 変動金利の場合、想定以上の返済額増加に備える
③インフレによる修繕費高騰に備える
物価上昇は、修繕費にも影響します。
・長期修繕計画の見直し
・積立金の増額
・築浅、新築物件の検討
不動産投資の収益を守るには、未来の修繕コスト増加も織り込んでおく必要があります。
◯不動産投資でも注意すべきポイント
インフレに強いとはいえ、以下のリスクには注意が必要です。
・空室リスク
・地震、火災などの災害リスク
・売却までに時間がかかる流動性リスク
保険の見直しや資産配分の調整も合わせて行いましょう。
◯インフレ対策の基本は「分散投資」
不動産投資は強力なインフレ対策ですが、不動産に全資産を集中させることは避けたいところです。
不動産のほかに組み合わせられる手段を活用し、より安定した資産防衛を心がけられるとなお安心です。
不動産投資は、ハイパーインフレのような極端な経済状況でも【資産価値の維持・家賃収入の上昇・ローン負担の軽減】という強みを発揮し、資産防衛の有力な方法になり得ます。
インフレに負けないための第一歩として、【物件選び・ローン設計・修繕計画】という3つの柱を意識しながら、長期的な不動産投資戦略を構築していきましょう。
不動産投資のご検討、管理・経営でお悩みごとがありましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください！(^_−)−☆